2016研究生论文房地产泡沫治理

　　本篇2016研究生论文将回顾中国房地产市场发展的背景，分析房地产市场发展的驱动因素，同时，讨论和归纳房地产市场发展过程中遗留的问题，以此对中国房地产市场发展的全面状况进行铺垫。《中国房地产金融》(月刊)1992年创刊，是由中国房地产业协会金融专业委员会主办的专业性学术经济期刊。是我国目前唯一一份经国家新闻出版署批准向国内外公开发行的房地产金融专业期刊。

　　摘要：房地产业对国民经济的增长有着至关重要的作用。作为资金密集型产业，房地产业与国民经济安全有着密不可分的关系。中国房地产业作为国民经济的支柱产业，产业相关度高，带动性强，与其他行业以及人民生活联系密切，故其发展态势关系到整个国民经济的稳定发展和国民经济安全。与此相对应的是房地产业作为周期性消费品，又具有波动较大和变化多端等固有特征，所以政府通过宏观调控政策平抑或减缓房地产周期波动带来的不利影响，防止房地产市场供求关系过大波动，通过促进房地产市场健康和稳定的发展推动中国经济的快速发展。但是，随着房地产业的快速发展，房地产热引起社会各界对房地产泡沫的广泛关注。若房地产业出现过度增长、脱离实际经济基础的支撑，则有可能引发房地产泡沫，威胁金融体系的安全，进而极大地危害整个国民经济安全。基于此，本文对房地产泡沫进行全方位研究，关注房地产市场泡沫与国民经济安全的关系，测度中国房地产的泡沫程度，提出治理房地产市场泡沫的对策建议，很有价值，也很有意义。

　　关键词：房地产 泡沫 国民经济安全 经济关联

　　一、中国房地产市场发展的过程和结构现状

　　随着中国经济水平的不断提高，人们的物质生活水平有了巨大的提升，对于住房的需求也不断提高，由此也造就了中国房地产业的飞速发展。无论是住房增量需求还是改善需求都非常旺盛，推动了房地产业的快速发展，也导致了市场呈供不应求状态，更是使得房价一路走高。　　(一)中国房地产市场的发展过程

　　改革开放以来，通过持续的经济转型带动经济增长，我国国民经济发展水平取得了长足的发展，与此同时，人民生活水平持续提高，这就为房地产市场的发展奠定了一定的物质基础。在1984年第六届全国人民代表大会第二次会议的政府工作报告中，中央政府首次提出了“开展房地产经营业务，通过多种途径，增加资金来源，逐步缓和城市住房紧张状况”①的方针，这为房地产市场发展提供了政策基础。自此以后，中国房地产市场发展速度迅猛，在阶段划分上，大致可以划分为如下几个阶段：

　　1.房地产市场改革起步阶段(1978—1991年)

　　在住房改革之前，中国城镇居民住房居住权长期由政府和企业安排，没有私人产权概念，公用住房租金较低，租金不能负担房屋保养费用，政府与企业财力不足，不能大量解决中低收入人群的住房问题，如此形成了恶性循环，导致了居住条件一直处于较低水平。因此，在房地产市场改革的起步阶段，房地产市场的发展是与住房制度改革相辅相成，相互促进。一方面，住房制度的改革向房地产市场的发展注入强大动力，另一方面，房地产业市场的快速发展也支撑和推动了住房制度改革。

　　1978年，改革开放伊始经济学家们就提出了土地产权化、住房商品化等观点。1980年之后，特别是在邓小平同志发表了关于住宅问题的谈话之后，中国部分地区开始了对住房改革的探索②。北京市是最早进行住房改革的城市之一，1980年9月成立了住房统建办公室，并成立了专业的城市开发公司—— 北京市城市开发总公司。1982年，经国务院批准在郑州、常州、沙市、四平四个城市进行新建住房补贴出售试点，开始了售房试点。1984年，广东和重庆两地开始率先对土地征收使用费。此后的1987年到1991年间，中国房地产市场开始起步。改革开放的试验田——深圳市率先与1987年11月开始对住房用地进行公开招标出让。1988年，国务院决定在全国范围内逐步推开住房改革。1990年上海市首先出台了住房改革方案，并开始了住房公积金制度的建设。从 1991年开始，国务院先后对全国24个省市的住房改革总体方案进行了批复。到1991年11月，国务院决定开始在全国范围内推进住房改革。在这一阶段的改革核心是对公房租金进行合理的调整，并对新、旧公房进行出售此推动住房的商品化。可以看出，在这一阶段所进行的改革，主要还是针对“存量房”而并非是针对“增量房”。

　　在这一阶段，我国商品房综合开发投资额度逐年上升，譬如，在1986年这一数值仅为103亿元，而两年后，我国商品房综合开发投资额就迅速发展到了207亿元。但是，从整体上来看，这一数值的规模仍然整体较小，也不能满足人民群众的实际住房需求。

　　2.房地产市场改革探索阶段(1992—1998年)

　　1992年至1998年间，国民经济发展呈现出跳跃式发展态势，这也刺激和拉动了房地产市场发展，这样的结果即是大量的社会资源流入房地产业，其表现为国民经济增长速度远低于房地产业投资增长速度，导致了房地产业的过热超过了国民经济各部门的实际承受能力。以具体数值举例，1992年，国民经济增长速度只有房地产投资增长率的1/8不到，而到了1993年，房地产投资增长速度更是达到了国民经济速度的12.2倍。这样夸张的比例促使中央下决心调控房地产市场，以解决行业发展过热的问题。到了1994年，商品房销售价格增长率就由102.5%下降到了17.92%③，同期投资增长速度得到限制。同时，这段时间的经济发展也印证了国民经济增长率低于房地产投资增长率过多时国民经济受到较大冲击的观点。而随着房地产市场调控的开展和深入，住房市场逐步进入平稳发展阶段。

　　同时，在住房制度改革方面，从1994年开始，中国的住房改革开始进入了一个新的阶段。国务院于1994年7月颁布下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》(以下简称《决定》)。这一决定具有非常重要的意义，第一次提出了将房屋供应体系分为以高收入家庭为供应对象的商品房供应体系和以中低收入家庭为主要供应对象的具有保障性质的经济适用房供应体系，对于商品房按市场价出售，而对于经济适用房则按成本价出售;第一次提出了要强化对经济适用房的开发建设，将中低收入家庭住房问题的解决放在了首位;第一次提出了要在全国范围内推行住房公积金制度，鼓励各单位进行集资建房;第一次提出了要对各高档房地产开发项目进行严格控制等。这些措施对于中国住房制度改革具有重要的推动作用。

　　国务院于1998年7月下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(以下简称《通知》)。《通知》中明确要求从1998年下半年开始，要在全国范围内逐渐停止住房的实物分配，实行住房分配的货币化。《通知》还要求对住房投资结构进行调整，将投资的重点放在经济适用房的建设上;要求在全国范围内建立与完善多层次的城镇住房供应体系;明确规定了所有的商业银行都可以在全国范围内向个人发放住房贷款。《通知》还对物业管理体制进行了规定，要求建立起由业主自治与专业物业管理企业管理结合的市场化、专业化、社会化体制。此外，《通知》还要求对房地产价格适时进行调控，继续加强集资合作建房，从多个渠道加快经济适用房建设。《通知》延续了1994年《决定》的精神，对经济适用房和商品房区别对待，经济适用房由政府定价，原则上实行成本价;商品房则由市场定价，由开发企业根据成本与市场供求情况确定价格。由此，中国房地产市场(尤其是开发商与购房者之间以及住房二级市场)的市场化程度显著提升。

　　3.房地产市场稳步发展阶段(1999—2003年)

　　1997年东南亚金融危机对我国的房地产市场冲击巨大。同时，受国内有效需求不足以及国民经济减速的影响，中央以宽松的货币政策为抓手刺激房地产业乃至整个国民经济的发展。从数据上来看，1999—2003年之间，国民经济增长率和房地产市场开发投资增长率维持在1：3～1：2之间。由此显示这期间房地产市场发展和国民经济相协调，走势也基本吻合，整体态势良好(见表1)。

　　同时，需要指出的是，自20世纪90年代以后，中国个人购买商品房的规模高速增长， 1987年只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%;到 1997年，个人购买的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%;1998年达到73.6%;2000年达到80%;2001年达到87%。①

　　4.房地产市场快速发展阶段(2004年至今)

　　2004年至今，我国房地产市场进入了第二次快速发展的阶段，其动力主要来自于住房分配货币化改革。同时，政府也多次对房地产市场进行宏观调控，在防止房地产市场过热的同时，也在经济增速低迷时通过刺激房地产市场带动国民经济的发展。

　　2003年，为了促进房地产市场快速健康的发展，国务院办公厅颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确了房地产市场的发展思路，即深化改革，加强宏观调控，采取因地制宜和分别决策，促进房地产市场和国民经济相协调。而2003年以后，我国房地产市场再次出现“过热”的情况，从统计数据来看，2004年和2005年商品房销售价格增长率高于城镇居民家庭人均收入增长率，有房地产泡沫初现。2005年，国务院颁布了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确提出充分认识房地产业的重要性以及房地产价格上涨过快的危害性，同时要求各级地方政府高度重视，加强领导，把稳定房地产市场价格的工作作为国家宏观调控的重要内容和组成部分。在此之后，国家也颁布了如“国五条”等一系列严厉的房地产市场调控措施，房地产市场也在2008年一度低迷，但在2010年房地产投资剧增。总体来说，在这一阶段房地产市场发展速度十分迅猛(见表2)。

　　(二)推动中国房地产市场发展的重要因素

　　1.经济发展阶段

　　根据世界银行研究报告，一国住宅产业在人均GDP在300美元时开始起步;至1300美元时，进入稳定的快速增长期，至1500美元时达到增速的峰值，一直到8000美元时才进入平稳期。世界各国经济发展的历史表明，当人均GDP超过1000美元时，进入消费升级阶段，对大宗商品如：房屋、汽车和品牌产品的消费需求加速，并推动自身经济的高速增长。

　　同样，也有发达国家的经验表明，当人均GDP达到300美元时，住宅产业开始起步;在600～800美元时，住宅业就会进入高速发展期;到 1300美元时，进入稳定的快速增长期;到8000美元左右，就进入住宅业平稳发展期。人均GDP超过13000美元时，住宅业就会开始衰退。

　　从人均住房面积的角度来看，根据国际经验，在人均住房建筑面积达到35平方米之前，都会保持比较旺盛的住房需求。从我国的统计数据来看，2003年，中国人均GDP首次突破l000美元，刚好差不多从这时起，中国房地产行业进入了快速发展时期。2006年，中国人均 GDP达到2010美元。中国城镇居民人均住房面积从2001年的 20.8平方米增加到2006年的27平方米。而到了2012年底，中国人均GDP增加到6100美元①，中国城镇和农村人均住房面积32.9平方米②。总体而言，中国目前正处于迫切希望改善住房的旺盛需求期，中国房地产市场的未来发展潜力还很大。

　　2.城市化

　　城市化是研究中国房地产市场不可忽视的重大背景。对于一个正处于城市化过程中的国家而言，城市化是影响住房需求的一个非常重要的因素。 1980年，中国城镇人口占总人口比重为 19.4%，1995年上升至29%，2001年上升至36.2%，2006年进一步上升至43.9%，城镇人口达到5.77亿，2012年底，中国城镇人口达到7.11亿。这还不包括一大批已经实际长期居住在城镇的农村户籍人口。据统计，目前中国至少有 1.5亿城市流动人口。中国城镇人口持续而快速的增长，形成了持续而巨大的住房需求。

　　美国城市地理学家雷·M.诺瑟姆(Ray M.Northam)1975年分析世界各国的城市化过程发现经验规律(即“诺瑟姆S形曲线”)：城市化的初级阶段(城市化率小于30%)，城市化水平低，发展缓慢;城市化中期阶段(城市化率大于30%，小于70%)，城市化加速;城市化后期阶段(城市化率大于70%)，城市化又缓慢发展。

　　目前，中国52.7%左右的城镇化率③，正处于城镇化的最快发展速度阶段上，对住房需求形成巨大的压力，未来还有很大的发展空间。

　　3.流动性过剩

　　最近几年，由于经济的发展，经济的货币化程度的提高，以及长期国际收支顺差导致的货币发行，中国流动性过剩已经成为越来越严重的经济问题，并且它直接对房地产市场形成巨大影响。最直接的表现就是过多的流动性追逐相对有限的房产供应。

　　中国M2/GDP增长过快，出现了明显的流动性过剩。2000年 M2/GDP值为1.356，随后逐年上升，2013年达到1.945170。这表明整个金融系统中存在着严重的流动性过剩问题，只能进入房地产市场来推高房价。造成房地产泡沫。

　　4.特殊的市场结构

　　住房商品化以来，中国房地产市场有着非常特殊的市场结构。中国房地产市场最大的特殊之处在于土地一级开发的行政垄断，即“房屋拆迁”、“土地征用”以及“土地用途性质改变”的土地一级开发由政府垄断。这是导致中国房地产市场诸多乱象的最大根源之一。

　　如前文所述，在中国，地方政府对于房地产开发企业有名目繁多的让人眩晕的管制和制约手段，包括各种各样的潜规则，这使得房地产开发成为一个行政壁垒(更准确地说是“官僚寻租壁垒”)非常高的行业。开发商与地方政府关系不能很好地“融洽”，就很难在当地开发房地产项目。

　　资产规模方面，从1998—2012年间，中国房地产开发企业由 2.4万家增加到5.7万家，企业普遍规模不大，2012年中国房地产企业前百强企业总资产均值445亿万。与此同时，房地产开发企业普遍存在负债率过高的状况。

　　盈利能力方面，在2012年房地产百强企业中，利润超过10亿元仅7家，利润在5亿～10亿元间的也只有8家，利润在3亿～5亿元间的有13家，利润在l亿～3亿元间的多达43家，更有29家利润总额不足1亿元①。

　　市场份额方面，市场化程度较高的上海、深圳排名前10位的开发商的市场占有率大致在20%～25%，而香港前9位的房地产商的市场占有率达到 80%。2012年全国排名前十的企业市场份额达到12.46%，较2011年上升了2.03%。而排名前20的企业市场份额相比于2011年也有 2.77%的上升②。这说明，目前，在全国范围内，房地产市场的集中度仍然不高，但却是在逐渐增加的过程中。同样由于中国房地产行业在过去10年是一个暴利行业，高利润导致一大批小的房地产开发企业也很容易生存。但在区域性市场，中国房地产市场繁荣集中度有比较明显的提升。例如，2010年，万科和上海陆家嘴集团两家公司，在全国销售额和销售面积的市场占有率不足1%，但它们与其他几家同属于中国房地产百强企业的几家开发商一起，在北京开发的项目的销售额和销售面积却占北京市场份额的4l%和30.8%。中国区域性房地产市场有不同程度的垄断竞争市场特征。

　　(三)中国房地产市场中存在的问题

　　1.土地产权制度存在重大瑕疵

　　在中国，土地产权制度带有非常浓厚的计划经济遗存，它与需要产权(包括交易权)明晰的现代市场经济存在越来越严重的不匹配。中国现有土地产权制度涉及土地性质、土地用途以及土地使用权获得的类型。

　　按照中国法律规定，中国的土地性质分为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有土地使用权、集体土地使用权、土地他项权利等。土地用途构成中国土地产权的重要组成部分。中国土地用途主要有：商业用地、工业用地、教育用地、城镇单一住宅用地、城镇混合住宅用地、农村宅基地等。土地使用权获得类型：国有土地使用权获得主要有划拨、出让、入股、授权经营或租赁等类型;集体土地使用权主要有荒地拍卖、批准宅基地、批准拨用企业用地、农用地承包、集体土地入股等类型。不同的土地使用权获得类型往往对应不同的使用权交易限制。但是在实际操作中，相关利益主体往往有能力通过种种技术突破本来就不当的诸多管制。例如，本来是国有划拨土地，不允许商业性交易，但常常被用来建造物业向外长期出租，用于商业，达到变相土地使用权转让的目的，如此等等，不一而足。

　　中国土地产权制度最大的两大缺陷在于：政府垄断土地用途变更权往往用它来谋取巨额地租差异;农村集体所有土地本来属于全体村民，但是在实际中确是产权主体不明、产权界限不清、产权残缺等内在缺陷，加上公共体系的诸多弊端，导致农民利益没有保障并受到严重侵害，农村集体土地成为一块被乡村两级组织和官员(与投机商人勾结)大肆侵蚀的“准公共地”。很多时候，以上两者的叠加，构成地方政府以及官员谋取巨额租金侵害相关主体利益的丰裕矿藏。这也是导致中国房地产市场诸多乱象的最重要制度根源。

　　2.土地供给垄断

　　在特殊的土地产权制度基础上，地方政府进一步垄断土地以及开发。政府拆迁办与本来应该商业化运营的拆迁公司很多时候是“一套班子两块牌子”。政府垄断土地开发并且长期以来非公开交易导致土地开发成为中国最大的腐败温床之一。这也决定了 地方政府和政府官员有最大的动力去搞土地开发，并千方百计地抬高房地产价格进而抬高土地租金和寻租空间。

　　与土地开发行政垄断紧密相连的另一项糟糕制度，是土地使用权协议转让。土地使用权对于房地产企业来说是最为核心的资源之一，若一个房地产企业连土地使用权都不能获得的话，其他的所有都没有意义。中国从实施城市土地使用权有偿出让制度以来，在很长的一段时间内对于原始的土地使用权都是采用协议出让方式。这种方式是由土地使用权的出让方(也就是政府)与受让方(房地产开发商)对需要出让的地块使用协商谈判的方式确定土地使用权的有偿转让价格。这一方式严重缺乏透明和竞争，对于土地使用权的转让与否和转让价格都是由双方在私下的协商来决定的。哪一家房地产开发商能够最终获得土地使用权都取决于开发商的“公关”能力和政府相应主管官员的主观偏好，严重缺乏应有的竞争机制。这样一来，部分具有真正开发实力的开发商可能会不能获得土地使用权而不能开展任何项目开发，而一些实力有限的开发商则更是难以获得土地使用权。反过来，一些具有政府背景的国有房地产开发企业或者是关于进行政府“公关”的开发商则能够获取大量的土地使用权成为土地使用权批发商，利用土地使用权转让来牟取巨额利润。虽然，2004年开始实行的土地公开拍卖制度终结了这一出让方式，但是在一些城市中利用出让方式所圈占的土地量过大，直到现在，部分开发商所圈占的土地都未开发完，旧的土地使用权出让制度在部分城市仍然影响着市场。

　　3.地方政府介入过多利益分享

　　在中国几乎所有的地区，土地批租早已成了地方政府的“第二财政”。据全国人大常委会副委员长盛华仁在向十届全国人大常委会第十次会议报告土地管理法执法检查情况时透露，2001—2003年的3年间，全国土地出让金收入累计达9100多亿元，扣除成本后的纯收入约有1/4。而根据国土资源部的统计数据，全国土地出让金在2013年就达到了3.9万亿，超收“五成”。①在部分地区，土地使用权出让金收入在当地财政收入中的比例达到了35%左右，有的甚至高达60%。由于地方政府在土地出让过程中可以赚取到较大的征售价差，借地生财也成了部分地方政府征用农田、经营土地的原始驱动力。一些地方政府为了获得高额的土地收益，不仅推动土地出让金的最大化，而且盲目扩大城市规模，大搞政绩工程、形象工程。据调查，部分省、市土地收入甚至超过了同期的财政收入，对于这一部分巨额资金的使用又缺乏行之有效的监督管理制度。因此，如何对土地出让金进行合理使用，也是一个急需解决的重要问题。

　　显而易见，受到利益的驱使，地方政府最不愿意看到的是房价的下降，甚至是房价增长幅度的下降也不愿意看到，并且它们有极大的动力和一些实际有效的手段突破中央政府的调控，有时甚至直接或间接地鼓励指挥辖区内的主要开发商哄抬房价、操控房价。

　　再一方面的问题是沉重的税费、权力设租和寻租。要想开始对一个房产项目进行开发，房地产公司必须首先取得以下四个许可证书，分别是国有土地使用权证、建设用地规划许可证，建设工程规模许可证、建设工程许可证。要想对所开发的项目实施预售，还需要满足投入开发建设资金占工程投资的25%以上才能取得预售许可证进行预售。要想上述五个许可证书办下来，需要以下若干个文件，分别是当地政府的入区批文、土地出让合同、基建立项批文、土地征用批文、土地划拨文件、建设用地核定表、规划定点图、土地出让金缴纳证明、土地登记审批表、地籍测量成果表、土地登记申请书、建设项目收费通知单、法人委托书、建设工程报建表、城建费用统征缴纳书、建筑节能登记审批表、建设工程施工图设计审查意见书、施工合同、中标通知书、工程监理合同书、施工组织设计申报书、工程质量监督申报书等。要办好上述五证，就需要先将上面这些文件全部办好，总共需要获得当地政府的城市规划局、国土资源局、房管所、工商局、税务局、建设局、交通局、环保局、卫生局等十余个部门的同意或批准，一共需要盖20多个章，行政审批手续异常复杂。由于中国对于公权力的使用普遍缺乏有效的监督和制约，政府和政府官员在审批中的寻租，甚至积极设租，非常普遍。商业贿赂贯穿房地产开发的各个环节，据估计目前开发商的灰色“公关”成本占到楼盘总成本的3%～5 %或更高①。在税收方面，当前中国所征收的与房地产直接相关的税种就多达12个。除去税收之外，还有各种名目繁多的行政收费。越是基层政府，其出台的行政收费项目越多，与房地产相关的收费项目都在几十种以上，部分地方甚至超过了百种。在中国房地产开发过程中，各种收费项目多达100余种，有“头税轻，二税重，三税、四税要了命”的说法，所谓三税、四税指的就是各种收费。目前国内住宅成本构成中，建筑成本仅占30%～40%，地价、税费及开发商利润占到 60%～70%左右。中国商品房市场价格中所含的各类税费早已不止30%。据首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸测算，目前开发商要缴的税费加起来要占到房价的40%，其中约有15%是税， 25%是费②。据北京国际投资发展有限公司做出的估算：现在房价的 40%来自于各种税费。由于利益所在、利益驱使，地方政府已经成为中国调控房地产市场的最大阻碍。③

　　4.市场操纵和欺诈，监管缺失

　　房地产商的竞争主要是在拿地方面，而当建房之后面对购房者群体的时候，地方政府对开发商的默认和鼓动很多，他们会“团结”起来，垄断市场，避免竞争，形成“价格联盟”，用各种方法哄抬房价，包括虚买虚卖，谋求整体的更大利益。毫无疑问，没有地方政府的默许和纵容以及与之相伴的监管缺失，操纵和欺诈是难以大面积发生的。有人甚至说，中国部分城市房地产价格持续上涨，是地方政府主导下的房地产价格上涨。经过多年的摸索，地方政府“调控”房地产价格的能力日益老道。主要有以下几方面：

　　第一，通过大规模的城市拆迁。包括大量损害民众合法利益的非法强制拆迁，人为创造巨大的住房需求，由此抬高房价。据估计，中国近年来有超过1/3的住房需求由城市拆迁拉动。

　　第二，操控土地价格。地价上涨必然推动房价上涨。政府是土地的唯一卖家，政府有强大的土地定价能力。一旦房地产价格走软，地方政府就减少土地供应，抬高单位土地的价格，造成地价不断上涨的局面。由此对高房价构成心理支撑，这正是目前不少城市正在进行的游戏。

　　第三，控制或取消经济适用房和集资合作建房。一些地方取消经济适用房，或者把经济适用房建在离市中心几十公里以外的地方，以维护市中心的高房价。

　　第四，操纵媒体，甚至虚报、操纵房地产统计数据，欺骗中央政府，误导消费者。当房价上涨较快时，低报数据，以免中央政府的政策干预;当房地产行情看淡时，报高数据，给外界以价格不断上涨的假象，以免消费者购房意愿下降。

　　一些城市的政府领导人，面对与当地人均收入水平严重超高的房价，他们表现出来的不是对民生和泡沫破灭的忧虑，而是对热钱、投机资本的鼓动和渴望，有的地方政府领导人甚至公开保证当地房价还会持续上涨。地方政府和房地产企业联合操纵房地产市场的动力显而易见，利益使然。

　　5.国有银行金融支持过度

　　中国房地产市场价格飞速上涨，一方面有整体上流通性泛滥的原因，同时也有国有银行体系针对房地产的信贷闸门失控的问题。过去几年最大的一个问题就在于假按揭盛行，虚高房价，扰乱市场信号，也给金融体系埋下越来越多定时炸弹。

　　假按揭骗取银行资金，最开始主要是资金短缺的开发商，后来发展到炒房者。一些开发商抓住银行政策的空隙，不以真实地购买住房为目的，以本单位职工及其他关系人冒充客户作为购房人，通过虚假销售(购买)方式，骗取银行贷款。假按揭还造成了房地产出现虚假繁荣，引诱社会上大量闲散资金涌入房地产市场之中，严重危害住房金融业的健康发展。

　　仅以其涉案中的一套房产为例，位于“世茂滨江花园”的一套面积为938.34平方米的复式高档房，其购入价为2400万元。而上海光华房地产评估有限公司在对此套房价进行估价时，竟将其高估到1亿元。按照首付三成、七成贷款来计算，仅此套房，曲沪平就从银行贷到了7000万元，除去其真实的房款，他就从银行套现4600万元。

　　在这起房产金融诈骗案中，银行系统肯定是有问题的，一家公证机构甚至违规接受委托出具了虚假的具有法律效力的“收入证明”。公证机构也被买通了。当然，主要的问题在于国有银行信贷部门存在巨大的管理漏洞。虚假按揭贷款已成为个人住房贷款最主要的风险源头。目前，不少银行不良个人住房贷款中的绝大部分是由虚假按揭造成的，虚假按揭已经成为侵蚀个人贷款业务健康发展的第一杀手。据工商银行消费信贷部门统计，该行不良个人住房贷款中80%是由虚假按揭造成的。诸多乱象表明，中国国有银行内控管理亟待提升，改革要求迫切。

　　6.价格波动剧烈

　　对于中国商品房价格应定位在什么水平才是合适的?当前的价格是否已超出了合理范围?学界对此争论颇多，总体来说有以下几种视角和观点：

　　第一，视角是将购买力进行横向比较，将中国当前各地的房价收入比与世界上其他国家进行横向比较。这种方法所得出的结果是：当前中国的商品房价格相对于世界平均水平已过高。关于房价收入比指标，1996年联合国召开世界人居大会，联合国人居中心在《城市化的世界——全球人类住房报告》中根据人居中心20世纪90年代对经济发展水平各不相同国家的52个主要城市所做的统计资料分析得出：无论是低收入、中低收入、中等收入、中高收入国家，还是高收入国家，其房价收入比的平均值的差别不大。报告分析认为，当房价收入比的比值在2：1和3：1之间时，才可能有大部分人能够购买住房，即联合国认定的合理标准是3：1以内①。

　　世界银行 《2001年世界发展指标》提供了1998年全球96个国家(地区)房价收入比资料：家庭收入在999美元以下(最低收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为13.2;家庭收入在3000～ 3999美元(中等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为9;家庭收入在10000美元以上(高等收入户)的国家(地区)，房价收入比平均数为 5.6②。

　　当前，在西方各发达国家的房价收入比指标大概维持在6左右，而中国的大部分大中城市中房价收入比已经达到了12以上，最高的达到了40，平均水平在17：l以上。但是，由于房地产属于不动产，具有空间上的不可移动性。对不同国家、不同地理空间中的房地产市场进行平行比较分析存在着一定的瑕疵。

　　第二，分析视角是通过社会经济发展前景来进行分析，主要进行分析的内容有国民经济增长速度、居民平均收入增长速度、未来若干年内的城市化速度、土地供应情况、土地供应成本、建筑成本等。当前，大部分人对于中国的经济增长速度、居民收入增长速度、城市化进程都抱有较为乐观的态度。因此，这一分析视角所得出来的结果相对于第一种视角也显得更加乐观。甚至还有部分人认为，中国房地产市场的平均价格还有较大的上升突空间。但是，也有一部分人因对中国未来经济发展的前景较为悲观，特别是对经济增长速度及居民收入水平增长前景的担忧，对于未来城市化进程中进城的农民群体的购买力的质疑，再加上对中国目前对于土地使用权限的规定及建筑寿命等因素的担忧，对未来中国房地产市场的前景也较为悲观。总体的说来，因为对于未来前景的预测不同，对于房地产定价分析所得出的结论也各不相同。

　　第三，分析视角是基于“未来收入贴现”理论来对房价水平进行分析。根据现代财务理论，当前能够产生现金流的资产应该被定价为未来所有收入流的贴现值。将这一理论应用到房地产市场之中，当前房价应与未来所有的租金的贴现值相等。如果将购房与租房在心理感受、安全感、社会评价及交易成本等方面的差异排除在外，在理论上是没有任何漏洞的。但是这一分析方法的问题在于：对未来租金的走势及市场所认识的贴现率的确定是非常困难的事情。相对来说对贴现率的确定要比租金走势的预测容易一点。由于当前中国在房屋购买中大量使用的方式是“首付加按揭”的方式，大量使用银行按揭贷款，因此可以利用银行贷款利率来代替贴现率。若将房产视为永久产权，理论上的年租金与总房价的比率应于即期银行按揭贷款利率相当。根据统计资料，中国当前的购房按揭贷款利率维持在 6.55%左右，而各个城市的租金与总房价比率平均在5%左右，对于北京、上海、深圳、杭州等大城市来说，这一比率因房价的快速上涨而更低，目前都只有2 %～3%左右①，因此短期内看是购房出租得不偿失的。若年租金与总房价的比率长期比银行按揭贷款利率低，则购房总体上是不划算的，还不如租房。此外，受当前中国商品房的高空置率影响，房屋租赁市场在未来三五年内将一直处于买方市场，租房价格较难有明显的波动。而且，中国的房产普遍只有70年或者50年的有限土地使用权期限。因此可以明确的得出当前中国房价总体上偏高的结论。

　　总体来说，以上三种分析视角中第三种视角及分析方法相对来说更加严密，所得出的结论也更加合理。综合上述三种视角所得出的结论，较合理的结论是“当前中国房价水平相对过高”。但是这一结论也没有将以下两种较极端的情形排除在外，一种情形是极高的居民收入增长速度与城市化进程下，房产租金价格将急速增长。第二种情形是在经济危机等外部因素的影响下出现恶性的通货膨胀。虽然通过综合分析，发生这两种情形的概率非常的小，但是一旦发生这两种极端的情形，会对上述结论的合理性产生重要影响。

　　(四)中国房地产市场结构讨论：基于供求矛盾的视角

　　市场结构通常可定义为在特定产业内各个市场主体的构成情况及其相互关系，以及与其相关的各种决定要素的组合。市场结构建立在产业和市场的基础之上，因此会随着产业的发展而不断发展，并逐渐走向成熟与最优化。由此也可得出，中国房地产市场结构将会随着房地产业的形成与发展不断走向成熟与优化(南建党，2007)。市场上的各个独立主体(包括个人、企业、集团等)为了各自相对独立的利益在市场上进行交换，并形成了在市场上的位置、作用及比例关系，并体现出一定市场交换特点，由此也就形成了具体行业的市场结构特点。

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