本文摘要：过去的二十多年，中国房地产业发展很快，为经济社会的发展、为要素市场的完善作出了重要贡献。在房地产业的发展中，房地产金融发挥了重要作用。 但是，也必须清醒地认识到，房地产建设环节杠杆过高、居民部门住房消费环节杠杆过高，房价上升过快，正在积累系
过去的二十多年，中国房地产业发展很快，为经济社会的发展、为要素市场的完善作出了重要贡献。在房地产业的发展中，房地产金融发挥了重要作用。 但是，也必须清醒地认识到，房地产建设环节杠杆过高、居民部门住房消费环节杠杆过高，房价上升过快，正在积累系统性金融风险; 房地产泡沫虽然尚未全局性形成，但在部分城市已经比较明显。 房地产的过度金融化，房地产金融的过度刺激需求，已经对实体经济的发展形成障碍，对经济社会的稳定健康发展形成不利影响。
2017年，有关部门就提出当前经济发展中存在三大失衡，分别是实体经济结构性供需失衡、金融和实体经济的失衡、房地产和实体经济的失衡。 在今年全国人大刚刚通过的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中，明确指出，“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”，“促进住房消费健康发展”，“实施房地产市场平稳健康发展长效机制，促进房地产业与实体经济均衡发展”。
这个新形势，我觉得有几个关键点要认识、要把握。
第一，经过20多年的发展，住房的供需矛盾发生了很大的变化，住房发展的主要矛盾也发生了变化。 这个变化，有三个特点，一是住房的供求矛盾已经告别了极度短缺，逐渐走向供需平衡; 二是住房质量的提高需求逐渐替代数量需求; 三是新市民成为住房条件改善的重点对象。 今后，为了在城镇化进程中为新进入城镇的居民提供住房、为了持续地推进城镇居民居住水平的提高和居住条件的改善，房地产业还是需要发展，但不会像以前那种方式简单靠数量扩张高速度发展了，或者说，也没有必要那么高速度发展了。 在新的发展环境中，住房发展的重点恐怕是适应居住消费的升级，增加高品质住房的供应、改善住房的供应结构、推进绿色健康住房的发展、提升原有住房的居住品质、推进建筑工业化和数字化、扩展居住生活服务。
第二，“房子是用来住的，不是用来炒的”这一定位，是长期必须坚持的纲领。 房地产市场的主要产品是住房。 在经济发展过程中，资产价格的增长快于其他商品的价格增长是一种经济现象。 由此，住房产生了双重属性，即消费品属性(或称之为居住属性)和投资品属性。
但是，住房的根本属性是居住属性。 即使作为投资品的住房，其存在也是建立在有其他人需要买或者租基础上的，投资的目的是套利或谋利。 而为了待价而沽闲置的住房，不但造成社会资源浪费，从资源使用的角度说没有形成有效供给，而且加剧了供需矛盾。 这20多年的房地产发展，应该让我们把这个问题看得很清楚了。 所以，《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出来，“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居、职住平衡”。 房地产业的发展，房地产金融的发展，都要围绕这个定位，满足群众的居住生活需求。
第三，金融治理的新格局。 过去20多年，无论是房地产的开发建设，还是住房消费，房地产金融都作出了很大贡献。 由于住房投资品属性过强这个问题没有得到根本解决，房地产金融的杠杆作用在一定程度上加剧了住房属性偏移，由此产生了房地产的金融化，这就逐渐形成了系统性金融风险的隐患。 在今后一段时期，房地产的降杠杆、防风险是一项重要任务。 这些年，房价上涨很快，有人说是货币现象，我并不赞成。 货币为什么向房地产领域流动，而不向别的领域流动，根本的原因是房地产存在攫取更大资本收益的可能性。 所以，如果说房价上涨是货币现象，那也只是表面现象，而不是事物的本质。
要透过现象看本质。 今后，房地产要实现高质量发展，金融创新也要继续推进，但这个创新绝不是扩大泡沫的生成，绝不能饮鸩止渴、破坏房地产健康发展的合理机制，不能扩大系统性金融风险，更不能影响实体经济的发展。 《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出来，“加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，支持合理自住需求，遏制投资投机性需求”。 我们必须认识房地产金融治理的必要性，使房地产投资建设行为、住房消费行为更加符合国家的大政方针和规范制度。
第四，实体经济发展的大格局。 经济社会要健康、持续发展，归根结底是要依靠实体经济。 房地产究竟是实体经济还是虚拟经济? 我理解，不能简单地把房地产业归类于实体经济或者虚拟经济，房子建起来是用于住的，那就是实体经济的范畴; 用于炒的，那就是虚拟经济的范畴。 房地产业的发展中，有两个关系要处理好。 一是房地产业与制造业等实体经济的关系，不能让房地产过多地吸吮其他实体经济的资金，而影响实体经济的发展; 二是房地产本身的发展，要发展实体经济的组分，而不是发展虚拟经济的组分。 那么，在新形势下房地产金融的发展，支持的对象是谁，就能够看得很清楚了，要支持自住型的住房需求。
第五，房地产金融的发展要有利于解决住房发展的主要矛盾。 从需要解决住房困难人群的角度说，绝大多数城市原有户籍居民的住房已经从普遍的短缺进入数量相对平衡、居住质量尚需提高的阶段，而城市的新移民，包括城镇化进程农村人口向城市转移、城市间的人口流动，他们的住房紧缺程度比较高，今后住房供应的重点是这部分人群。 从住房供应的结构角度说，这部分人群就业稳定性不足、初始积累不足，是难以支付购房款的，或者说，他们以购买的方式在市场上获得合适住房比较困难。
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去年的中央经济工作会议和今年的政府工作报告都强调，“解决好大城市住房突出问题”。 《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》提出，“以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给，着力解决困难群体和新市民住房问题。 ”尤其在大城市，增加租赁住房的供应，是改善住房供应结构、满足新市民住房需求的重要途径。 由于城市住房的售租比比较高，租赁住房的发展除了要解决政策、税收、土地供应等方面的问题外，很重要的是要解决金融的支持问题。
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