本文摘要：安徽省蚌埠市积极探索土地储备模式，灵活运用土地储备和供应手段做好土地市场调控，从科学编制土地储备计划、规范工作流程、加强风险防范等多方面入手，探索构建土地大储备格局。 蚌埠市位于安徽省北部，辖区大部分处于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地区中
安徽省蚌埠市积极探索土地储备模式，灵活运用土地储备和供应手段做好土地市场调控，从科学编制土地储备计划、规范工作流程、加强风险防范等多方面入手，探索构建土地“大储备”格局。
蚌埠市位于安徽省北部，辖区大部分处于淮北平原南端，是淮河流域和皖北地区中心城市。近年来，蚌埠市积极探索土地储备模式，灵活运用土地储备和供应手段做好土地市场调控，探索构建土地“大储备”格局，实现土地的统一规划、统一储备、统一开发、统一供应和统一管理。工作成效土地储备现状。
近几年，蚌埠市共储备土地8568亩(含部分重点工业项目用地)，支出收储成本49.5亿元，收储平均单价58万元/亩;出库土地5222亩，其中重点工业项目用地1600亩，出让总收入达98.67亿元，出让平均单价189万元/亩。截至2018年底，存量经营性建设用地3346亩。2019年，蚌埠市区拟收储项目45个、面积7815亩。
土地储备服务经济高质量发展。一是以城市规划为导向，大力开展土地储备，保障城市建设发展需要。如筹措资金实施置换储备，大力实施职业院校进园区工作。释放老城区8所职业学校原址土地550亩，新园区一期建设用地905亩，现已建成入园。二是发挥土地储备职能，实现产业升级。引导进入园区，实施产业创新、延伸产业链条、促进产业集聚。如中粮生化、丰原集团、华光光电等企业已全部进入新园区发展。
土地债券发行状况良好。2017年以来，蚌埠市土地储备专项债券项目规模逐渐加大，发行债券条件得到改善。2017年，运行土地储备专项债券项目2个，涉及土地611.22亩，专项债额度9.72亿元，5年期利率4.2%。2018年，土地储备专项债券项目共2个，涉及土地719.74亩，专项债额度为6.02亿元，5年期利率3.9%。2019年，拟申请新增土地储备专项债券额度24.43亿元。
主要做法蚌埠市修订土地储备业务流程，出台了一系列制度、文件规范土地储备工作，确保土地储备工作规范、有序、高效开展。积极开展土地储备模式探索，按照“一个渠道进水、一个池子蓄水、一个笼头放水”的总体要求实施土地储备，构建土地“大储备”战略格局。科学编制土地储备计划。蚌埠市坚持以城市总体规划和城市近期建设规划为导向，坚持以规划优先、山水环境良好优先、基础设施配套优先、公共设施配套优先的“四优先”为原则开展地块收储工作。规范土地储备流程。
对列入储备计划的土地，储备中心提前实施勘察并对接规划部门和各辖区政府(管委会)，对规划条件和基本情况进行了解和沟通。实施土地储备后，根据储备信息系统要求，及时将相关数据录入系统并严格按流程实施土地储备，收储完成后及时入库，对每一宗入库土地实施委托管理并定期巡查。加强债务风险防范。
2012年~2016年，蚌埠市土地储备中心银行存量贷款较高，中心采取积极措施防范债务风险：一是积极对接财政部门，及时将银行贷款置换为政府债券;二是针对未置换的部分银行存量贷款，依据还款计划编制年度土地出让计划，解决还款资金压力;三是严把发债项目准入关口。发债项目须纳入当地政府批准的土地储备年度计划，杜绝将不符合条件的项目纳入土地储备专债发行项目;四是规范土地储备专项债券使用，确保专项债券资金点对点专款专用。构建土地“大储备”战略格局。一是新增经营性建设用地农转用指标，全部交由土地储备中心筹措资金实施征收储备，各辖区政府(管委会)负责具体征收补偿。
二是存量经营性建设用地，原则上要求统一纳入土地储备，不经储备的土地不予上市，辖区政府(管委会)负责征收拆迁和土地整理。思考与建议蚌埠市的土地储备实践也存在一些问题，如土地储备资金缺口较大、土地储备专项债券的考核单一、化解债务风险压力较大、新增建设用地申报专项债券报批资金量大等，需要从政策层面从上而下予以解决。适当调整土地储备专项债券发行额度和出让条件。全省发债项目测算本息偿付保障覆盖倍数为1.15倍~3.57倍，高于1.1的要求，在保证专项债券专项使用前提下风险是安全可控的。
2019年，蚌埠市土地储备资金缺口近46万元，建议适当增加专项债券发行额度来解决。同时，允许成熟的专项债券对应的储备土地提前出让，出让收入专项用于其他土地收储项目。改革土地储备专项债券的使用情况考核工作。目前，专项债券考核要求当年必须用完所有专项债券额度。
在实际工作中，土地收储因土地征收、房屋拆迁等工作需要一定施工周期才能顺利完成。建议针对资金是否专项使用来考核，用款进度应由各地结合项目实际，在保障资金安全前提下专项使用资金。适时调整专项债券发行时间。地方政府一般要求在年初安排重点工作并按季度考核，但土地储备专项债券通常在年底才到位，导致土地储备工作与地方政府重点工作时间结点脱节。
建议土地储备专项债券改在年初发行，年末根据需要适度追加发行。适当放宽专项债券项目申报条件。2018年度政策规定新增土地债券须完成土地报征。目前，蚌埠市新增土地报批费用将近达到24万元/亩，高额的费用导致地方财政预算资金压力较大。因此，建议新增土地专项债券项目可以不设置提前报批条件。
合理增发土地储备专项债券附属产品以置换存量银行贷款。对于储备土地出让收入对融资成本覆盖倍数较高的项目，建议增加发行附属产品用于置换存量银行债务，以减轻还款压力。加强储备土地全流程监测监管。从实践来看，土地储备信息报备不及时、不完备容易影响对土地储备运行情况的判断，也给发行专项债券的监管造成困扰。建议更新土地储备子模块功能，加强对储备土地来源、入库、出库的全流程监测监管。
土地方向评职知识：土地整治监管论文投稿什么刊物
《西部大开发》(非官方)2001年创刊，是由陕西省决策咨询委员会主办的专业性学术经济期刊。本刊是经国家新闻出版署正式批准、公开发行的刊物。期刊收录土地整治监管方面论文有“土地整治中公众参与及其监管机制研究进展和展望”等。
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