物业服务企业全面预算管理的困境及对策探讨

　　[摘 要] 随着房地产企业发展空间的不断壮大，物业服务行业也逐步走向成熟，物业服务企业越来越重视企业的经营 管理问题。预算管理是物业企业经营管理的重要组成部分，是提高企业竞争力和价值最大化的有效措施，是推动物业企业发 展的重要手段。但是，我国物业公司的发展历程较短，在全面预算管理方面还存在一些问题。文章从物业服务企业全面预算 管理的意义和作用出发，分析了物业服务企业进行全面预算管理的必要性及过程中面临的一些困境，根据笔者在物业服务企 业预算管理的一些实践经验，探讨了如何加强和改进企业预算管理的相关对策，并提出相应的优化策略，更好地做好物业公 司预算管理工作，希望能为物业公司的预算管理工作提供参考。

　　[关键词] 物业服务企业; 全面预算管理; 经营管理

　　近10 年房地产行业的迅速发展，使物业服务企业也进 入了一个快速发展阶段，如今物业服务企业已经根据市场管 理的需求走向了产业化的发展道路。这促使物业服务企业逐 步从原先的粗放型管理向精细型管理转变，而加强企业的内 部管理是提升企业竞争力的有效手段。

　　在企业的各项管理 中，为了有效利用和控制公司在经营过程中的收支，做到计 划性、前瞻性和有序性，全面预算管理的重要性就凸显出 来。关于物业企业在一年或一定期间内对各项经营业务活 动、财务计划等全方面的总体预测就是全面预算，包含经营 预算和财务预算两方面。根据对物业企业内部外部环境的分 析结果，配置相应的资源，对物业企业下一年度或未来一定 时期的经营和财务等制订一系列详细的计划。把计划通过各 类详细的数字、表格体现出来，预算具有全员性、各部门参 与的特征。

　　1 物业服务企业全面预算管理的意义和作用

　　1. 1 有利于实现物业服务企业经营业务目标

　　预算管理是一种有效的控制机制，预算给实际工作制定 了一个目标和界限，并且宣导到各位预算执行主体了解到自 身的目标以及怎么执行预算，预算执行的最终结果与绩效考 评挂钩，力求起到自我制约和自我鼓励作用，从而更好地实 现物业企业经营目标。

　　1. 2 有利于整合物业服务企业各项资源

　　预算的制定有利于整合优化各项资源，可以节约一些内 部的交易成本，提高资源利用的效率。预算管理体系的数据 中，结合本部门上一年度财务收支情况和本年度预算收支变 化因素，科学衡量物业服务企业的财务和实物，对现有的资 源进行合理的调度和分配，有利于高效利用资源。

　　1. 3 有利于物业服务企业全程控制和管理内部经营活动

　　预算管理可以规范业务流程，对业务执行情况进行监 督，及时发现执行中存在的偏差，提高物业企业的内部控制 机制和提高经营效益。在物业服务企业中，作为全面预算管 理机制的主要组成部分，成本、收入、费用等方面，相关数 据可以充分反映出上述各方面的问题。在企业的经营过程做 好事前预测、事中控制和事后分析相结合，有效的控制企业 的成本、费用，降低生产成本，切实提高企业经济效益。

　　1. 4 有利于健全物业服务考评机制

　　预算的制定有利于健全物业服务企业的绩效考评，根据 预算的执行对员工进行激励与奖罚，做到有据可依，员工工 作的积极性和责任心也得以提高; 预算管理的过程，预算指 标往往可以量化工作绩效，预算编制完成并审批通过并全员 下达后，预算中的各项指标是员工绩效考评的基础。通过预 算目标与预算执行情况对比分析，预算执行偏差超过规定范 围的，划清和落实经济责任，并与经营者和职工的利益挂 钩，使经营者、职工和企业形成统一的责任共同体，并可通 过一定的奖惩措施激励员工的工作积极性。

　　2 物业服务企业全面预算管理的困境

　　2. 1 存在思想认识的误区

　　各部门参与度不够，很多部门和员工会觉得仅仅是财务 部的工作，大大地降低了作为预算管理的重要意义。首先， 物业服务企业管理层对预算管理认识存在不足，狭义地认为 物业服务企业仅仅服务于小业主和项目的管理，传统管理经 验影响，对经营管理的意识没有新的高度。其次，物业企业 的各部门及全体员工，都应参与到预算管理过程中来，不可 将预算管理狭义地理解为部门管理。预算管理也不只是财务 部门的事情，而是企业全面的综合的涉及全员的管理。

　　2. 2 预算管理体制不够健全

　　对于物业企业尤其是集团性企业，管理跨度比较大，如 果没有一个良好的机制很难强化协调好公司的管理。预算管 理通过制度来代替管理，是一种非常有效的制度管理。构建 健全的预算管理体系，不仅有助于强化企业内部控制，提高 经济效益，而且有利于经营目标的实现。

　　2. 3 预算执行结果偏差大，预算控制执行不到位

　　在实施预算管理过程中，部分物业服务企业实际的执行 结果与预算目标偏差较大，主要的原因有以下三点: 其一， 指标分解下达落实不彻底，未将指标逐层分解，逐层落实， 未形成完整的预算执行责任体系。其二，不重视预算执行分 析，当预算与实际出现偏差时，容易忽略主观原因，更愿意 从客观因素着手分析。其三，激励机制不完善，很难提高员 工积极性。

　　2. 4 预算管理信息平台不完善

　　物业服务企业没有统一的预算信息平台，大多使用手 工表格编制预算，工作量大，上下传递周期长，给预算管 理工作带来很多困难; 相较于传统的 Excel 表格编制预算， 需要手 工 编 制、汇 总、分 析 等，工 作 强 度 大，工 作 效 率 低，预算执行结果数据很难第一时间呈现给各部门。预算 电子表格在上、下 级 来 回 处 理 时，数据获取的时效性较 差，效率过低。越来越多的物业公司需要在信息技术平台 中建立预算模块。

　　3 物业服务企业全面预算管理困境的对策

　　3. 1 建立全员预算管理模式

　　预算管理应是一个全员参与的过程，加强对各部门员 工的培训和宣导，把预算管理真正落实到各环节每位员 工; 编制主体支持深入到各个管家网格，做到 “全员工、 全层级、全过程”的预算管理。通过系统实施建立全面预 算管理体系，使集团上上下下认识到全面预算管理的重要 性和必要性，提高全面预算管理执行能力; 强化集团各部 门及分公司参与度，强化各部门横向沟通。加强各组织配 合，实现业务与财务信息共享，统一数据口径，保障数据 的一致性，提高预算编制的准确性。从而推动各级员工对 预算观念认识 的 转 变，树 立 正 确、科学的全面预算管理 理念。

　　3. 2 优化预算管理体系

　　根据企业自身特点、经营规模大小等建立全面预算管理 体系架构，明确各部门职责范围和授权各层级的批准程序， 对预算过程中的业务权责进行划分。全面预算管理决策机 构、工作机构和执行机构三个层面构成全面预算管理组织体 系，完善预算管理体系制度，使企业全面预算管理的实施有 据可依。

　　对预算期内的重大影响事项进行综合考虑，并结合 企业过去几年的经营数据，制定科学有效的符合本企业特征 的预算管理体系。企业各个层面各个部门共同制定预算，提 高企业预算可行性; 加强预算过程控制、及时进行预算分 析，如果发生重大的不可预期的环境或业务变化，出现编制 的预算与实际业务产生偏差时，应及时上报集团总部，对实 际情况进行详细说明，提请审批通过后按规定进行预算调 整; 完善企业全面预算管理。

　　物业公司项目众多，为了更好 地明确权责划分，各项目分开制定预算，成本控制，绩效考 核，对各个项目的运行进行全方位的跟踪，项目预算作为全 年预算的基本单元，是物业公司整个集团全年预算逐步分解 的结果，项目预算管理以单个独立的项目进行各项合同签 订、成本费用申请审批，预算的执行和控制，绩效的考评和 管理。

　　3. 3 加强预算管理控制，改善预算考核与激励机制

　　预算考核工作对企业各部门工作成绩进行评定，预算奖 罚工作对提升员工工作热情起到了积极作用，有利于企业的 发展，加强预算管理控制，改善预算考评与激励制度，制定 相关的考评和奖惩制度，使得预算管理工作真正发挥其作 用。各部门的年度或阶段性预算列入部门年度或阶段性工作 目标考核书中，公司将考核各部门的预算完成情况。

　　定期对 预算完成情况进行统计分析，对存在执行偏差的部分提出预 警并制定相关措施，将损失降到最低。逐步完善预算考评和 奖罚机制，将预算的编制和完成情况纳入绩效考核制度中， 预算考评结果全员享受和分担，把责任分担到每一个员工肩 上，各个部门积极控制各项预算成本支出，合理地奖励和惩 罚，人人自觉的执行预算。

　　3. 4 完善预算管理信息系统，建立科学的信息化反馈平台

　　信息系统在预算管理中起着重要的作用，信息系统可以 将预算管理的各个模块规范到系统中，把业务及财务数据与 相关合同做到有效衔接及共享，因而选择一套适用本企业的 ERP 系统非常重要; 开通预算编制、预算执行、预算分析、 绩效管理等功能，在信息技术平台中增加预算管理模块，实 现信息化管理。

　　预算编制模块建立两个用户，一个用户作用 是预算编制，对各类预算报表进行编写编制、上报、申请调 整预算等; 另一个用户起到预算管理的作用，主要对预算指 标的最终下达、指标的分解以及预算的汇总、审批。预算执 行模块在预算执行过程中如有出现偏差，可以及时提出预 警，并反馈至相应的执行部门。预算分析模块对预算数和预 算执行数进行分析对比，这为预算执行部门对当期预算完成 情况提供了良好的参考决策。

　　经济师论文投稿刊物：《中国集体经济》杂志高举邓小平理论、“三个代表”重要思想伟大旗帜，深入贯彻落实科学发展观，指导企业深入改革、扩大开放、与时俱进，实现可持续发展。

　　4 结论

　　综上所述，对预算管理在物业服务企业实际运用中的一些困境进行探讨，并提出了相关优化的对策，希望在预算管 理工作中能为物业服务公司提供一些有用的参考意见。进行有效的预算管理是每个物业企业都在探索的问题，物业决策 提供有效的依据，更好地发挥全面预算管理的作用，促进物 业企业的健康持续发展。

　　参考文献:

　　[1] 王月 荣 . 物业公司如何规范和加强全面预算管理工作 [J]. 企业改革与管理，2016 ( 21) : 44，46.

　　[2] 马春霞 . 全面预算管理优化研究 [J]. 中国集体经 济， 2019 ( 15) : 40 - 42.

　　[3] 毛德建 . 物业服务企业全面预算管理体系的构建 [J]. 企 业改革与管理，2018 ( 5) : 44 - 45.

　　作者：郑颖瑜

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