房地产投融资制度中的问题及对策

　　摘要：如今我国社会经济进入到了一个新的发展阶段，人民生活水平不断地提高。房地产行业现在已经成为了我国的重要产业，经济发展做出了很大贡献，其中房地产投融资制度已经成为了我国最重要的制度之一，能够有效促进房地产行业的调控，促进房地产行业的发展。但是随着房地产行业的规模越来越大，投融资制度也在慢慢地暴露出来了一些问题，其中有些制度的内容比较落后，已经不能满足房地产的发展需要了，本文就当前阶段房地产行业的投融资制度进行进一步分析，分析产生的缺陷，并就这些缺陷提出一些具有合理性的建议。

　　关键词：房地产;投融资;解决对策

　　引言

　　近年来，房地产行业发展的越来越迅速，有的企业因为缺乏必要的投融资制度管理，所以容易遇见各种各样的危机。在这些危机中，企业的资金链断裂是最严重的危机。另外，经济体制正在不断地深化改革，同时伴随着国外的资本不断地涌入房地产市场，有的企业资金密集性比较强，所以就直接导致出现了很多的融资问题，在这种困难的情况下，传统的房地产企业融资模式就没有办法满足发展的需要了。因此，房地产行业需要进行调控，在这种情况下，房地产企业面临的最重要的任务就是对投融资管理制度进行适当地改革。有鉴于此，本文就我国的房地产行业的投融资制度的一些问题进行分析，并给出一些具体的解决措施。

　　一、房地产投融资管理的特点

　　房地产行业的运营特点和其他行业有很大的不同，具有非常大的个性化特征。我们可以举一个稍微简单点的例子，房地产行业每次投资都需要花费几个亿，甚至是几十个亿的资金，这种资金量是其他的行业无法想象的，是房地产企业经营最大的特点。一般情况下房地产在投资一个项目的时候并不能马上拿到投资资金，需要经过很长的一段时间才能够拿到。这样就会导致企业的生产资金线被拉伸的过长，直接导致了投资的周期变长了，因此房地产企业就迫切地需要更多的资金让自己维持生存。

　　房地产企业资金周转的时间比较漫长，在这个过程中不仅国家对房地产企业的调控政策往往会发生一些变动，而且市场经济的走向和建筑材料的价格都会发生一定的变动，所以房地产行业在发展过程中会遇见更多的困难和挑战。最后，房地产行业和其他行业的发展密切相关，像钢材行业、水泥行业和装修行业都会受到很大的影响。

　　因为房地产行业非常的特殊，就直接导致了融资途径比较少、融资的资金问题不容易解决等困难。商业银行一般是房地产行业的主要融资路径，由于近年来房地产行业的高风险和高收益的特征越来越明显，商业银行对它的贷款问题和按揭贷款门槛作要求越来越严苛。我国的房地产企业投融资管理有两个显著的特征：一是在房地产企业的资金中，银行资金占到了一半以上;二是在金融市场中，房地产企业正在走下坡路，融资路径变得比较狭窄。目前，房地产企业资金有三个方面组成，分别是自身资产的资金、银行的资金和来自客户的资金。归根结底，银行企业要想实现高速发展，还是需要靠银行资金来运转的，由此可看出，我国房地产企业融资途径被大大地限制住了，投融资途径的多样化发展也没有办法得到保障。

　　二、当前房地产企业投融资现状以及面临的主要问题

　　(一)融资渠道比较少目前，很多的房地产企业在融资选择上有两种路径，第一种是向金融机构进行贷款，第二种是通过自身企业的上市，来实现融资的目的。在实际情况中，房地产行业的上市有很多的限制条件，所以很多的房地产企业都会选择第一种路径进行融资。由于很多的经营风险都是无法避免的，因此为了避免因为投资的行为带来的风险，会实施一些金融政策，让房地产行业去承担这些风险，这样就会直接导致房地产企业中银行资金链发生大概率的断裂，让房地产企业面临更大的经营风险。另外，为了维护银行资金的安全性能，让市场经济持续稳定发展，国家也会出台一些新的举措，让房地产行业的发展慢下来。

　　(二)对资金链的管理不够完善房地产行业还面临着一个比较严重的现象，那就是资金链的管理不够完善。房地产企业的生产链条比较长，从开始建设到完成收工需要很长的时间，这一过程涵盖了实地调研、选择位置、进行建设、进行销售、完成验收这几个过程，在这些过程里面，在对工程进行结算的时候会出现很多的问题。另外，由于建筑工程有着比较特殊的结算方式，就直接导致我国建筑企业的回笼日期不确定，回笼时的具体金额大小也不明确，这些不确定性因素，进一步加剧了房地产行业的资金链管理水平的低下。

　　另外，有的房地产企业对自己的经营能力和经营状况过度自信，在进行融资的时候，对自身的盈利状况往往过于乐观，当现实情况出现和预测的情况不一致的时候，他们的融资贷款就没有办法进行偿还，这样会大大降低企业的信用水平，房地产企业的信用也会大大地降低，这样就进一步阻止了社会对房地产行业的融资。

　　(三)外部环境对房地产企业投融资管理的影响近年来金融机构的贷款政策开始出现一定程度的收缩。在房地产企业的手续办理上，国家相关银行部门规定更加苛刻了，对房地产企业的贷款要求进行了一些更为严格的设置，出台的一些政策不符合房地产企业的正常发展，像限购措施和限贷措施，这些政策不利于房地产行业向着市场正常的方向发展，被认为地抬升了发展的步伐，就进一步导致一些小型的房地产企业遭到了淘汰。另外，由于房地产经济正经历泡沫发展的过程，很多的房地产企业的经营风险比较高，情况不容乐观，一些金融机构在进行投资时都会小心翼翼，考虑再三。另外，国家为了防止海外机构对社会主义市场经济造成破坏，对海外的融资限制力度很强，这样一些流动资金就无法进入我国的市场。国家加入WTO已经有十几年的时间了，一些经济控制政策已经比较松散了，但是对海外的流动资金的管理仍然非常严格，这样会导致房地产企业无法在国外进行正常融资。

　　(四)投资者盲从导致市场资金配置能力不强房地产行业是当前的国民经济支柱产业之一，高速发展的同时也促进了经济的快速发展。但是近年来房地产投融资市场非常热闹，参与投资活动的人和企业越来越多了，这些人对房地产发展有着自己不同的看法，对价格的理解和未来房地产的走向不了解，直接导致很多人盲目投资。而实际上房地产行业的价格非常不稳定，在不同的发展阶段价格就不一样，当房地产行业供给不足的时候，就会让人们的需求得不到满足，如果价值持续增加的话，很多的投资者在作出决策的时候，都会宁愿买高，也不愿意买低，这项举措更会让那个房地产行业出现供给不平衡的现象。一方面投资者出现了盲目的从众跟风现象，对房地产信息理解比较模糊，导致房地产行业的价格不断地上涨，虚假的信息被频繁地暴露了出来。

　　三、提升房地产企业投融资管理的对策

　　(一)创新融资渠道目前房地产企业要想提升自己的竞争力，最重要的一点就是扩大资金的来源渠道，从大方向上来看的话，主要有两种手段，第一种是让企业拥有更多的流动性资金，第二种方式是让企业拥有更多的融资资金。具体的细节上需要从以下几个方面来着手解决：1.企业联盟，所谓的企业联盟就是很多的房地产企业设立相同的经营目标，设置相同的发展方向，综合整合或者优化企业的服务资源、资金资源和项目资源，让企业和企业之间的利益达到最大化，让他们最大限度的利用资源来实现经济效益最大化;2.夹层融资，夹层融资的风险和收益高于股权，低于优先债券，是一种比较新型的投资形式。可以利用股权和债权的特点，进行不同的组合，让投资者和借款者的需求得到满足;3.房地产证券化，投资者进行投资的方式多种多样，可以通过股票的方式，债券的方式，信托资金的方式和收益凭证的方式等等多种形式进行企业的融资，让企业的投资收益持续增高，让房地产项目的资金能够得到有效保障。

　　(二)对企业的内部资金结构进行整合改善房地产企业的资金具有密集型的性质。这样就让企业内部一直处于高水平的负债状态中。在短期内这些高负债是有一定的好处的，能让企业的经营能力得到一些提升，但是长期发展下去，会让企业掉入一个持续还贷的恶性循环中去。而且高负债势必会给企业的经营带来高风险，一旦出现差错的话，势必会让企业的资金链出现断裂。因此，为了改变着这种不利的条件，企业需要根据现在市场的发展情况和行业的发展规律，让企业的资金结构得到调整，积累自身的资本，并且要对企业未来的资金短期需求量和长期需求量进行准确的预测，让企业的资金规划做得更好。

　　(三)实施科学的战略房地产企业的发展遵循着一定的发展规律和发展特点。因此，房地产企业应该按照这些规律的发展，去制定相应的发展战略规划。当房地产行业出现萧条的时候，应该实施比较保守的经营政策，例如购买并储备土地资源，合理调整企业的经营规模;当房地产企业出现高涨的发展阶段的时候，应该利用本来就准备好的土地资源来扩大自身的经营规模。

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　　总结

　　综上所述，投融资管理深刻影响着房地产行业的发展，能够让房地产企业迅速的成长起来。房地产企业应该积极响应国家的房地产政策，增强自身的融资能力和资金积累能力，让自身的投融资管理水平越来越高，让房地产企业的发展获得进一步的提升。

　　参考文献：

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　　作者：唐建标

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