本文摘要：摘要：随着我国房地产业的不断发展，其发展模式中的问题越来越明显。 传统的发展模式已不能满足新城市化的要求。 因此，房地产企业要与时俱进，通过创新房地产开发新模式，增加就业机会，提高生活质量，促进房地产企业的可持续发展。 本文主要论述了新城市化背景下我国
摘要：随着我国房地产业的不断发展，其发展模式中的问题越来越明显。 传统的发展模式已不能满足新城市化的要求。 因此，房地产企业要与时俱进，通过创新房地产开发新模式，增加就业机会，提高生活质量，促进房地产企业的可持续发展。 本文主要论述了新城市化背景下我国房地产开发模式的转变，分析了新城市化给房地产企业带来的机遇和挑战，提出了具体的转型路径，希望能对相关人员起到一定的借鉴作用，推动新时期我国房地产业快速发展。
关键词：新型城镇化; 房地产开发模式; 房地产开发
中国开启了新型城镇化的历史新阶段。 原来以GDP增长为导向的城市化正在向创造就业机会和提供公共服务并重的新型城市化转变。 在这种转型的背景下，房地产的发展模式也应该有所转变。 随着我国房地产开发模式在发展过程中暴露出的问题日益突出，传统的开发模式已经不适应新型城镇化的发展要求。 房地产企业要突破现有的发展困境，顺应新的发展趋势，必须与时俱进，寻找和推广有利于增加就业机会、提高人居环境质量的房地产开发新模式，从而有利于房地产企业自身的持续健康发展，同时也有利于促进房地产业与新型城镇化的协调和相互促进。
一、相关概念
(一)新型城镇化含义
学术界对“新型城镇化”的相关研究相对丰富，以往的研究综述都以实例加以说明。 然而，由于各个研究的侧重点不同，对“新型城镇化”概念的界定并不一致。 对此，有学者将研究重点放在新型城镇化的概念上，认为学术界对新型城镇化的整体认识比较集中，没有太大的分歧。
房地产经济论文：房地产投资方面的论文文献摘选
本文在对几个概念进行分析的基础上，结合本文的研究重点，认为“新型城镇化”是以追求民生、可持续发展和质量为基础的，具有平等、幸福、转型、绿色、可持续发展等特征，新型城镇化进程以健康集约为核心目标，注重区域统筹协调、产业升级和低碳转型、生态文明和集约效率、制度改革和制度创新。
(二)新城城镇化发展特点
一是新型城镇化不再以城市发展为基础，而是以城乡一体化为基础。 新型城镇化发展以城乡为一体，打破城乡分割状态，加快城乡一体化发展步伐，缩小城乡差距。
二是新型城镇化发展模式强调低碳生态发展。 在全球资源供需矛盾和碳排放权竞争激烈的形势下，我国也面临着前所未有的资源环境压力。 以高能耗、高排放工业化发展为基础的传统城镇化难以持续。 因此，新型城镇化注重推进绿色、循环、低碳发展，强调资源能源集约利用，加强环境保护和生态修复，促进城市建设、运营、生产生活方式的绿色低碳发展。
(三)房地产开发模式转型
房地产开发模式转型，是指由于客观条件的变化而引起的对现有常规开发方式的改变和调整。 中国的房地产开发模式并非一成不变，随着外部条件的变化和自身问题的出现，不断做出调整。 现阶段，外部环境的变化，包括新型城镇化战略的实施，使得当前房地产开发模式发展中暴露出的问题越来越突出。 传统的发展模式已经不能适应新型城镇化的要求。 房地产企业需要确定合适的转型路径，推进发展方式的转变，解决存在的问题，适应新的发展环境，这是房地产企业持续健康发展的必然要求。
二、新型城镇化带给房地产企业的机遇与挑战
(一)新型城镇化带给房地产企业的机遇
1.产城融合促进配套开发
《规划》提出的“产城融合”为我国工业园区和新城区提出了新的发展方向，即在发展工业的同时，完善区域内的生活设施，满足人民生产生活需要，集聚人口，促进园区(新区)健康发展。 区域内的生活配套设施包括住宅、商业等各类项目，满足人们的生活和消费需求。 这些配套设施的开发离不开房地产企业，这对房地产企业来说是一个巨大的市场机遇。 随着产业园区人口的集聚和消费需求的不断增长，可以促进相关配套设施的持续、高水平发展，如高档住宅、购物中心、文化活动中心、养老机构等的建设，这些配套发展将给房地产企业带来更大的发展机遇。 因此，新型城镇化发展中中产阶级与城市融合的要求，有利于促进工业园区和新城区的配套发展，为房地产企业带来新的市场机遇。
2.产业支撑带动产业地产发展
产业的发展离不开空间载体，工业地产迎来了良好的发展机遇。 房地产企业要抓住新城市化的机遇，强调产业支撑，着力构建产业发展平台。 事实上，工业地产的发展也应该体现“产业城市一体化”的理念。 在工业地产开发和配套设施完善的同时，要加强招商引资能力，结合区域产业结构转型升级，引进产业。 否则，由于产业支撑不足，新城、新区将出现“空壳”现象。 因此，产业支持的重点也是新城市化对工业房地产发展的要求，也是房地产企业面临的挑战，挑战部分将对此进行阐述。
(二)新型城镇化带给房地产企业的挑战
在新型城镇化背景下，房地产企业要从以人为本的新型城镇化角度，规划设计住宅地产、商业地产、工业地产、养老地产等房地产产品，并顺应新的发展趋势，完善自身的发展模式。 比如在工业地产开发中，要强化产业意识，将工业生产要素融入房地产开发项目规划，提前进行投资规划，为产业发展提供良好的平台。 由于产业发展离不开劳动力，这就为解决转移人口就业问题创造了条件; 在住宅房地产开发中，要强调完善社区配套功能，承担起城市配套服务商的责任，提高社区居民的生活质量等。
房地产企业能否适应新型城镇化的发展要求，是一个巨大的挑战。 房地产企业必须采取有效措施，转变和提升发展模式，以应对新型城镇化带来的挑战，实现企业持续健康发展。
三、新型城镇化背景下房地产开发模式的转型路径
(一)由高耗能模式转向低碳地产模式
低碳房地产的发展离不开政府的引导和支持。 针对上述中国房地产企业发展低碳房地产存在的问题，结合英国等发达国家低碳房地产的发展经验，本文从房地产企业和政府的角度，阐明了低碳房地产转型过程中的关键步骤
一是政府应制定低碳建筑评价标准或建立相关的能耗识别体系。 低碳房地产的发展需要一套基于我国国情的评价标准。 一方面，国家监管部门可以有法律可遵循; 另一方面，房地产企业可以有规律可循。 此外，消费者可以以此为依据，对低碳住房的选择更有信心。 低碳房地产标准主要应以低碳设计原则、施工技术规范、低碳等级标识等为重点，判断房地产企业开发的建筑是否符合低碳房地产标准，并按等级给予优惠政策，避免开发商以“低碳房地产”为名牟利。
二是加强宣传引导，提高消费者对低碳住房的接受度。 低碳房地产的发展离不开市场消费的驱动。 提高消费者购买低碳住房的积极性，也可以提高房地产企业发展低碳房地产的积极性。 因此，房地产企业可以配合政府开展低碳宣传活动，倡导城市低碳生活，有效引导消费者健康绿色消费，普及低碳建筑理念和知识，有助于加快低碳房地产的发展。
(二)由传统融资模式转向融资创新模式
一是加强与专业私募机构合作，共同发起设立房地产私募基金。 房地产企业可以根据自身优势，主要负责房地产投资项目的评估和筛选，而基金机构则负责基金产品的设计、交易和募集资金，从而发挥双方优势，产生协同效应。
二是加强风险防范，实施全面风险管理。 房地产开发企业应建立风险控制体系和风险控制组织体系(包括投资咨询委员会、投资决策委员会等)，制定科学的投资流程，在决策前进行深入的市场调查和分析，并尽可能借助中介机构消除风险因素，从而提高对投资项目的判断能力。
三是选择正确的退出方式。 私募股权投资最理想的退出渠道是通过上市转让股权。 但由于政策等因素的限制，私募股权基金在中国境内上市的退出渠道暂时不可行。 可实施的主要方式有参与项目清算、利润分配、境外上市、股东回购股份、吸收合并新老资金等，如果基金发起人为有上市前景的大型房地产企业，基金可以通过境外上市退出。 如果房地产企业是中小企业，则更适合参与项目清算利润分配，特别是对于开发单个项目的企业，参与利润分配在我国广泛适用。
(三)由物业产品供应商模式转向城市配套服务商模式
对于房地产企业向城市配套服务商模式转型发展，主要步骤如下：
首先，房地产企业要注重为人民、社区、城市提供公共服务，在配套设施布局上，向社区商业、体育中心、教育、养老、医疗机构等区域提供完善的配套设施，借鉴国内外先进经验，构建“5分钟-10分钟-15分钟”的服务支撑体系。 可根据服务半径优先安排的配套设施包括社区商业、社区医疗、绿地、文体活动中心等，其他设施可根据服务人群的要求集中配置。
其次，房地产企业在项目规划设计初期，应考虑引进教育资源、医疗资源等公共服务配套设施，加强与相关机构的沟通与合作，提高企业资源整合能力，并为拟引进的配套机构顺利进入提供良好的环境条件。
最后，创新一些配套运作模式，如发展社区商业。 社区商业并不意味着在住宅楼的底层开设商铺，而应该与金融资本建立联系。 在这方面，我们可以借鉴香港灵辉社区的商业模式。 超市、饭店、食堂、菜市场等便民企业成立后，这些资产可以由房地产企业经营，无需批量销售。 当它们达到一定规模时，就可以通过全面金融化的方式退出。
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作者：李林先 中信建设有限责任公司
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