住房租赁企业与租户决策行为博弈研究

　　内容提要：专业化、机构化住房租赁企业的兴起促进了我国住房租赁市场的发展。但是，现实 生活中房屋住房租赁企业和租户之间一直存在利益博弈。本文考虑声誉和用户投诉因素，构建住房 租赁市场中的住房租赁企业与租户关于房屋服务质量和租金的信号博弈模型，分析分离和混同均 衡两种状态，得到均衡解。研究结果表明：用户的投诉率、政府惩罚度以及发生纠纷时的成本是影响 住房租赁市场均衡的关键因素。加强对租赁市场的租金监测，简化投诉流程、拓宽举报途径，提升住 房租赁企业社会责任意识，完善住房租赁企业违约惩罚机制，可以有效促进租赁市场健康发展。

　　关键词：住房租赁 住房租赁企业 租金 信号博弈

　　2020 年 12 月，中央经济工作会议提出：要高度 重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐 步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规 范发展长租房市场。培育和发展住房租赁市场，有 利于满足居民住房需求，完善租购并举的住房制度。 专业化住房租赁机构相比传统房东因服务规范、居 住品质较高而获得消费者的青睐。

　　专业化住房租赁 机构的发展丰富了我国住房租赁市场的供应体系， 满足了多层次住房需求，促进了我国住房租赁市场 的发展。然而，在发展住房租赁机构火热的同时，一 些问题随之出现。在出租过程中，住房租赁企业为获 取高额利益出现抬高租金、长收短付、租金预付周期 长等行为，损害租户权益，不利于市场健康发展。因 此，住房租赁企业和租户在房屋租赁交易过程中关 于服务质量和租金的问题值得研究，这有助于加强 住房租赁企业和租户交易的规范化，促进住房租赁 市场的高质量发展。

　　一、相关研究文献评述

　　发展住房租赁市场，有助于丰富我国的房地产 供应体系、满足多层次住房需求、形成“租购并举”的 可持续发展局面。专业化、机构化住房租赁企业的兴 起促进了住房租赁市场的发展。金朗、赵子健(2018) 建议加大租赁土地供给和创新房屋租赁模式，完善 登记备案制度，建立市场诚信体系，注重培育专业租 赁机构。很多学者针对目前住房租赁企业存在问题 提出改善建议。

　　刘会洪、高璐璐(2020)提出：住房租 赁企业应在提供基本住房租赁服务的基础上，结合 租户实际需求，定制高水平和个性化服务，推动住房 租赁企业品牌持续健康发展。肖云祥(2020)建议加强对租房租赁企业“租金贷”问题的监管。林永民等 (2020)提出：区块链集非对称加密、分布式存储、智 能合约等核心技术于一体，实现“去中介化”“可信 化”交易,可精准对焦房屋租赁行业“黑中介”“假房 源”等问题。

　　以往文献中关于住房租赁企业与租户决策行 为博弈的研究很少，如 Antwi-Agyei 等(2018)构建 了政府监管部门、承租人和房东的谈判博弈模型，发 现资金限制是房东不及时维修租赁住房基础设施的 主要原因。张敬云(2020)研究发现：最低租金与出租 人不进行维修投资时承租人搬出房屋的概率、出租 人在下一阶段开展维修投资的概率、政府成功监管 房屋质量未达标的概率、政府惩罚力度、房屋质量、 房屋位置和空置率存在负向关系。关于租金方面，刘 晓君等(2018)对我国大中型城市住房租赁市场交易 双方的议价能力差异程度进行了测算，发现出租方 在住房租赁行为中有更加强大的议价能力，使得出 租方在每次交易中平均获得了 7.21%的盈余。

　　从上述文献分析可以看出，学界对租金和房屋 质量的研究更多侧重于影响因素及问题对策研究。 而少有学者关注在住房租赁交易过程中住房租赁企 业和租户双方主体关于租金和房屋服务质量的策略 选择问题。信息不对称现象的存在使得住房租赁企 业和租户在交易过程中常常因为租金和服务质量出 现利益冲突。另外，在交易过程中，企业声誉和政府 监管情况会严重影响双方策略选择。因此，考虑声誉和租户投诉因素，本文拟构建住房租赁企业和租户 的信号博弈模型，分析住房租赁企业和租户的交易 博弈策略。

　　二、住房租赁企业与租户的博弈关系分析

　　在住房租赁市场上，住房租赁企业处于信息优 势地位，而租户处于信息劣势地位。在交易过程中， 住房租赁企业提供的租金价格不仅取决于自身拥有 的房屋质量和服务水平，还取决于企业对风险的偏 好以及对企业自身声誉的影响。提供高质量服务的 住房租赁企业一般会以较高的租金价格出租，而提 供低质量服务的住房租赁企业可能具有投机动机， 为获取更多的利益，利用信息优势将自身风险转移 给处于信息劣势的租户，这时提供低质量服务的住 房租赁企业很可能会以较高的租金出租房屋。

　　由于信息不对称现象在租房市场中普遍存在， 住房租赁企业在租房交易过程中处于信息优势地 位，除了拥有房屋周边信息，还拥有房屋质量和服务 水平等租户更关注的信息;而租户则处于信息劣势 地位，只拥有一些住房租赁企业公开的信息，如房屋 价格、外观以及自己的一些个人信息。住房租赁企业 和租户在交易过程中都在追逐自身最大利益，彼此 之间不断博弈。租户要以合理的价格租到满意的房 屋，而住房租赁企业为了自己的利益会运用信息优 势获取更高的收益，甚至会出现投机行为、隐瞒真实 信息，损害租户的权益。2020 年新华社曾报道一些 租赁机构“吃差价”等现象①。

　　北京、上海、成都等地不 少租客投诉疫情期间收到租赁公司涨租通知。艾媒 咨询数据显示：有超过一半(52.0%)的专业租赁机构 租户遇到过平台纠纷问题，侵犯了其合法权益。 住房租赁企业在做出策略行为选择时，不仅会 考虑收益因素，也会考虑声誉因素产生的影响(牟玲 玲等，2020)，还有可能会为了长远利益而选择假装诚 信经营。租户根据租金高低及市场情况决定是否承租，当权益受到伤害时，也可通过向政府监管部门投 诉，在政府部门收到租户的投诉时，会对住房租赁企 业做出惩罚，以减少其投机行为，维护租户权益。 房屋租赁交易过程可以看作是住房租赁企业 和租户的一种博弈行为，这种博弈具有不完全信息 动态博弈的特征。

　　信号博弈是一种特殊的不完全信 息动态博弈，主要研究在信息不对称的情况下怎样 有效提高租户决策准确性的问题。信号博弈中的信 号传递模型是由一个信号发送者和信号接收者组成 的。在住房租赁企业和租户的博弈中，企业先做出决 策，根据其房屋情况发出租金信息，租户会根据其决 策推测真实的信息，进而决定是否承租。因此，本文 拟采用信号博弈模型，分析基于声誉理论和消费者 投诉的住房租赁企业和租户之间的博弈关系，研究 其有效均衡路径以及关键影响因素。

　　三、住房租赁企业与租户的信号博弈模型构建

　　(一)模型假设 本文研究的住房租赁市场主体为住房租赁企业和租户，均假设其为完全理性。市场中住房租赁企 业分为两类，提供高质量服务房屋的企业(VH)和提 供低质量服务房屋的企业(VL)。提供高质量服务的 企业一般以较高的租金价格出租，而提供低质量服 务的企业存在以高租金价格出租的可能。租户是以 自己的住房体验作为主要目的的博弈参与者。

　　四、算例模拟分析

　　假设提供高质量服务的住房租 赁企业在整个行业中所占比率为 0.6(琢=0.6)，提供 低质量服务的住房租赁企业所占的比率为 0.4。住房 租赁企业发出价格信号后，由于 琢>(EL-PH-C1+P)/ (EL-EH-C1+P),此时，租户租的利益大于不租的利益。 租户的行动选择路径(PH，PL)→(a1，a1)，将数据带入公 式(7)和公式(8)，得到 q(C+F+S3)

　　五、结论与建议

　　本文通过对住房租赁市场上住房租赁企业和 租户进行信号博弈研究，发现投诉率、政府惩罚程度 以及住房租赁企业违约违规成本，是影响双方策略 选择的重要因素。分离均衡时，当投诉率高或者政 府惩罚严厉以及发生纠纷成本较高时，住房租赁企 业不会作假欺骗租户，租户可以根据住房租赁企业 给出的租金高低，准确地判断房屋质量，进而做出选 择。

　　因此，本文认为这是最有效率的市场均衡状态。在混同均衡情境下，当租户投诉率低，政府惩罚相对 较小时，提供低质量服务的住房租赁企业很容易通 过高租金出租低质量服务的房屋，此时租户的租住 决策取决于长租公寓市场上提供高质量服务的房屋 多少。根据以上分析，本文提出以下几点建议：

　　1.加强对租赁市场的租金监测。政府应定期对 外公布不同区域、不同类型租赁住房的市场租金水 平信息，积极引导住房租赁双方合理确定租金，稳定 市场预期。同时，密切关注区域租金异常上涨的情 况。租金上涨过快时，应及时查处哄抬租金的行为， 并采取必要措施稳定租金水平，加强住房租赁市场 调控。

　　2.要依法依规维护租户合法权益。一是住房租 赁企业不得利用信息优势，隐瞒、欺骗租户，不得以 强迫方式要求承租人使用住房租金贷款，严禁“租金 贷”拨付给企业。二是要完善相关的法律法规，简化 租户对租赁企业违规行为的投诉流程，拓宽线上线 下等举报途径，维护各主体利益。

　　3.完善对住房租赁企业的违约惩罚机制。要坚 持公平、公正、公开原则，对于提供虚假信息以及违 背承诺的住房租赁企业或个人给予公开并严厉惩 罚，加大对违约住房租赁企业的惩罚力度，对有违约 记录的住房租赁企业禁止一段时间甚至终身禁止进 入住房租赁市场，实现住房租赁市场规范发展。

　　参考文献：

　　[1]金朗,赵子健. 我国住房租赁市场的问题与发展对策[J].宏观经济管理, 2018(3).

　　[2]刘会洪,高璐璐.高售租比,自由现金流与住房租赁企业风险分析[J].南昌师范学院学 报,2020(4).

　　[3]肖云祥.莫让“租金贷”成为住房租赁企业的安全隐患[J].城市开发,2020(20).

　　[4]林永民,史孟君,陈琳.构建房屋租赁信息生态圈中区块链技术应用研究[J].价格理论 与实践,2020(10).

　　[5]Antwi-Agyei P., Monney I., Dwumfour-Asare B., Cavill S.. Toilets for tenants: a cooperative approach to sanitation bye-law enforcement in Ga West, Accra[J]. Environment and Urbanization,2018(4).

　　[6]张敬云.住房租赁市场房屋维修投资决策与均衡空置率确定[J].现代城市研究,2020(10).

　　[7]刘晓君,张宇静,郭晓彤.中国住房租赁市场交易主体议价能力差异性研究[J].价格理 论与实践,2018(3).

　　作者：牟玲玲 王瑶瑶 秦翔宇

 

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