本文摘要：[摘要]房价是由什么决定的呢?土地、建材、税金、人工等只是决定了房子的成本，并不能决定房子的售价。因为决定房子价值的不仅仅是其本身的居住价值，更重要的是其所拥有的附属价值。优质的教育资源，完备的医疗设施，舒适的居住环境等一系列的附属价值才是决
[摘要]房价是由什么决定的呢?土地、建材、税金、人工等只是决定了房子的成本，并不能决定房子的售价。因为决定房子价值的不仅仅是其本身的居住价值，更重要的是其所拥有的附属价值。优质的教育资源，完备的医疗设施，舒适的居住环境等一系列的附属价值才是决定房价的关键因素。因而文章选取教育资源这一因素，以天津市为例，运用对比分析法对中考升学率与房价间的相互关系这一问题展开讨论。研究表明，中考升学率越高的学区，其对口的学区房房价越高。因而为缓解这一现象，可以通过加大对弱势学校的资金扶持力度，实行“教师轮岗制”以及优化“就近入学”制度的方式，从根源上解决教育分配不均的问题。
[关键词]升学率;房价;学区房;对比分析法
1引言
近年来，随着人们对教育资源分配不均这一社会热点的关注度越来越高，越来越多的学者们也对此所引起的相关影响展开了更加深入的研究。其中由教育资源分配不均所导致的学区房房价上升问题也备受学者关注，尤其是北上广这些大城市，学区房房价上升问题尤为突出。以北京市为研究对象，郑磊和王思檬(2014)基于特征价格模型，对学校质量和房价间的关系进行研究。
研究发现，优质小学与周边对口楼盘的价格之间呈现显著的正相关关系。张骥(2017)采用基于Hedonic模型的配对回归方法，将北京市二手房市场中的住宅分为商品房住宅和非商品房住宅，对学区房溢价的再估计进行研究。研究发现，与非重点小学相比，北京市重点小学的学区房溢价达到24.3%。在具体制度方面，天津市教委于2014年制定了《天津市初中免试就近入学实施意见》(2014)，对市内六区优质初中招生实行指标分配，分步实施划片就近入学。不仅如此，普通高中的录取也一直遵循将优质高中的招生名额定向分配到所有中学的原则。因而，在划片就近入学的学区制度下，户籍所在地的位置对于学生所能获取资源的优劣有着很大的影响。
2天津学区概况
天津市的11所重点小学主要分布在中心城区，其中和平区有4所，南开区有3所，河西区有2所，河东区有1所，红桥区也有1所。同样的，天津市的5所重点高中也主要分布在中心城区，其中和平区有2所，即天津市第一中学和天津市耀华中学;南开区有1所，即天津市南开中学;河西区有2所，即天津市实验中学和天津市新华中学。由此可见，天津市的教育资源主要集中在市内六区。因而选取教学质量优质的天津市市五所中学2016—2018年中考入学分数线进行对比，发现市五所中占据两所的和平区，总体来说教育质量优于其他区。
3天津房价变动情况
天津市九所重点高中的招生区域主要还是以市内六区为主，其中市五所中的天津市新华中学以及天津市实验中学的招生区域仅限于市内六区。因而将市内六区的学区房房价进行对比，选取各区房价的最高点作为参考对象，发现在不同行政区内，和平区的学区房房价处于领先地位，且与其他各区差距明显。也就能够理解和平区的房价高于其他区的原因。进而将和平区实验小学周边的学区房2017—2019三年来的房价进行对比，发现即便是在同一行政区且同一所小学，其周边的学区房房价也不尽相同，且出现增值趋势。最终得出，中考升学率越高的学区，其对口的学区房房价越高。
4学区房“热”的原因
4.1文化角度
从古至今，中国人历来很重视教育，望子成龙，望女成凤的观念一直根深蒂固。从古时的“孟母三迁”到现在的争夺学区房，教育无疑是父母最为关注的对象。为了不让自己的孩子输在起跑线上，很多具备购买学区房能力的父母都会尽自己最大的能力，把自己的孩子送入更加优质的学区，从而使孩子得到更优质的教育资源以及更优质的发展前景。优质的学区可以让孩子获得优质的教育资源，从而提高孩子考入重点高中的概率，因而学区周边的学区房房价会比无学区的房价要高很多，特别是重点小学和重点中学周边的学区房，房价更是水涨船高。尤为昂贵的则是那种既拥有对口重点小学又拥有对口重点中学的学区房，因其“一站式”的教育条件，既可以保证孩子的受教育质量，又能让家长少操心小升初的择校问题，因而这种学区房是最受父母青睐的，其房价相应地也会更加昂贵。
4.2经济角度
4.2.1优质学区的学区房供需不足
教育资源稀缺，区域分配不均衡是导致学区房房价上升的重要因素。从天津目前的状况来看，天津16个区中只有市内六区有重点小学，而且这些重点小学实行的是划片就近入学制度，非片区的不得进入，因而教育资源的不均衡分布导致了学区房成为争夺的对象。然而，在固定区域的学区房范围内，学区房的供应量是一定的，但为得到优质学区教育资源而有购买学区房需求的人却很多，因而这种学区房供需不平衡的现状导致了学区房房价日益攀升的现状。
4.2.2投资行为
学区房作为房地产市场中一种特殊的存在，其保值增值性更为突出，因而很多投资者将学区房作为投资的对象，将房价炒得越来越高。赵晖云(2018)认为将学区房作为投资对象，一方面可以获得重点学校的入学资格，另一方面还可以在没有教育需求的情况下赚得租金，且会保值增值。顾新月(2019)认为，学区房作为稀缺资源，具有一定的升值空间。加之就过往的现象来看，即使是在房地产市场低迷的时期，学区房的价格依然很昂贵，因而对学区房的投资行为也是造成房价上升的因素之一。特别是在中考升学率较高学区的周边学区房，随着教育质量的不断优化，将其作为投资对象的概率也会增大，因而其房价增值的速度也会越快。
4.3对策及建议
4.3.1加大对弱势学校的资金扶持力度
弱势学校相较于重点学校来说，教育资源方面往往会相对较差。首先改善的应该是学校在硬件方面的不足，因而需要政府加大对弱势学校的资金扶持力度，建设与重点学校标准相统一的教学楼、实验室、操场、图书馆等基础设施，创设出与重点名校相类似的教育环境，来提高弱势学校学生的学习热情，在提升自己的同时增加与重点学校学生竞争的信心与动力。张艳和王飞(2018)也认为，加大对弱势学校的资金扶持力度，在充足的资金投入前提下，完善与名校相比较之下在其他方面的不足，从而更好地缩小校际间的差距。
4.3.2实行“教师轮岗制”
优质的教育离不开良好的教育环境，更离不开优秀的教师团队。一般情况下，弱势学校的教师团队水平可能会弱于重点学校，因而实行“教师轮岗制”，让更多优秀的教师深入到教育相对贫乏的学区授课，不仅可以让该校的学生们学到更加完备的知识系统，还可以让老师们学到更多宝贵的授课经验。长此以往，通过这样的方式来拉动弱势学校，则其教学质量将会得到稳步的提高，从而可以缩小弱势学校与重点学校在教学质量方面的差距，使其更快地追赶上重点学校的教育步伐。娄元元和倪娟(2018)也认为教师应完成由“学校人”向“学区人”的转变，在确保本人自愿的情况下，通过跨校兼课、轮岗、支教等方式促进教育交流，以此来缩小两者在教育资源上的差距。
4.3.3优化“就近入学”制度，促进教育公平
“就近入学”制度在很大程度上方便了片区居民子女的入学，但随着“就近入学”制度的不断深化，越来越多的父母选择高价竞争重点学校的学区房，在争夺入学资格的同时间接推高了房价。因而建议优化“就近入学”制度，扩大招生范围及片区外招生人数，降低通过购置学区房获得重点学校入学资格的心理预期[8]，并鼓励“租售同权”，尽可能地促进教育公平。
5结论
由于多种原因导致的教育资源分配不均的困境，因而存在教学质量越高的学区，其周边的学区房越“热”，即中考升学率越高的学区，其对口的学区房房价越高。打破这种学区房热的怪圈，需要增加对弱势学校的资金投入，实行“教师轮岗”制度，以及切实贯彻落实“就近入学”制度的完善。
参考文献:
[1]郑磊，王思檬.学校选择、教育服务资本化与居住区分割———对“就近入学”政策的一种反思[J].教育与经济，2014(6):25-32.
[2]张骥.学区房溢价的再估计:以北京市为例[J].经济问题探索，2017(8):57-63.
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