房地产项目成本管理研究

　　【摘要】由于我国经济的新常态和行业自身的发展阶段，我国各大房地产企业之间的竞争逐渐加剧。在我国生产企业中，开发项目的成本控制环节是企业项目管理中的一个短板。房地产项目的投资成本已经大大超过了预期计划，这是行业上的转折第二类房地产企业具有较大的影响力。基于此，本文以房地产项目为研究对象，结合房地产项目各阶段存在的成本管理问题，提出加强成本控制管理措施。

　　【关键词】房地产项目;成本控制;工程管理

　　0引言

　　在经济全球化的竞争形势下，房地产企业要保持核心竞争力，对房地产企业项目成本管理提出了更高的要求。因此，房地产企业在项目成本管理工作中必须认清成本管理现状，深入研究存在的问题，并提出有效的解决办法。这是房地产项目成本管理的重要出路。

　　房地产项目成本管理的问题

　　(1)忽略项目成本的有效分配，可以有效管理产品定价、利润监控和税收筹划，提高成本管理效率，保证房地产项目的效益。现实中，房地产项目往往忽视成本管理的重要性，不重视成本分摊，未能实现科学管理。忽视项目成本分摊容易产生税收问题，影响项目利润，无法实现成本管理的作用。

　　(2)项目预算是控制项目成本的重要手段，关系到房地产项目的正常开发和运营。目前我国许多房地产项目预算缺乏依据，这是由于房地产开发商过于重视利润，忽视了成本预算的科学管理。房地产项目预算通常是没有按照相关的标准和规则,导致购买材料和其他假冒产品在项目的后期,这不仅会导致不合格的工程质量,在以后的时期也很难管理成本,这是非常不利于房地产业的发展。

　　(3)目前，房地产项目成本管理普遍存在监管不力的情况。一方面，对项目预算、采购等过程的监督不够，导致预算、采购过程中的腐败;另一方面，房地产项目缺乏优秀的税务筹划、成本核算等专业会计人员，难以对项目的税费和成本进行科学的规划，无法得到有效的监督。

　　(4)成本控制重视程度低。该房地产项目在道路建设中，要统筹考虑单个成本的规划需求。房地产项目常见的现象是:部分费用计入成本预算它只占很小的份额，但这种管理方式却有十余种，造成了资源、项目的浪费在不同的实施阶段，会产生一个甚至更多的成本节点。在纷繁复杂中在成本管理行为中，不能实施管理，更难以识别其影响，为整体战略的理念也缺乏实施的能力，越来越难以空出，陷入死循环。

　　(5)成本控制的组织结构有待优化。具体房地产项目建设产生的问题:一是基于前提从新项目的外部来看，企业很难与设计和施工单位形成一致且工程量不能达成一致;监理单位和施工队在投资在黄金方面出现了争议，从而保证了项目的有效性。第二点是目前的房地产项目内部管理还没有形成完善的管理计划，尤其是成本计划方面。导致了资源的过度浪费。使经营系数上升。

　　(6)项目建设进度与成本不平衡。在房地产项目的施工过程,概念往往伴随着在这种情况下。它严重阻碍了人力和物质资源的应用。由于施工时间短，物质资源人力投入需求大，从而造成一段时间质量下降的现象。它甚至增加了投资额。同时，由于材料的质量问题，项目将难以维持障碍、不完善的施工方法、抄近路等。上面的这些问题将阻碍工程质量的体现。导致返工。此外，该项目在预期的完工，使成本不增加，造成经济浪费、影响形象的建构。

　　二、房地产项目成本管理的方法

　　房地产项目成本管理是房地产项目过程中的重要组成部分。它关系到项目的材料采购和验收，影响着项目的过程和质量。房地产项目的成本管理也会受到管理者和当地环节的影响。因此，房地产项目成本管理必须遵循科学的方法，加强项目成本的各个阶段管理。

　　1加强项目成本管理意识

　　房地产项目是涉及人员众多、管理复杂的项目。因此，有必要加强管理人员的成本管理意识。特别是房地产项目的项目负责人、财务负责人和相关负责人要加强自身的项目成本管理意识。例如，在制定房地产项目预算的过程中，项目的主要负责人要参与其中，根据项目的实际情况提出问题，讨论对策，把成本控制在合理的范围内。同时，每个项目的预算都必须有依据，进行合理的成本分摊，既使预算在合理的范围内，又避免了税收较高的问题。另一方面，项目负责人及相关成本管理人员应积极加强对项目成本管理知识的学习、深入研究，掌握项目成本管理的科学方法，合理控制项目成本，提高项目的经济效益。

　　2完善项目预算采购管理

　　项目预算是项目成本管理的源泉。科学的项目成本管理必须有科学的项目预算。房地产项目涉及到大量的材料使用，材料种类繁多，管理人员众多。因此，房地产项目必须不断完善项目预算采购管理。例如，项目材料的运输成本、时间成本和施工成本都是房地产项目预算制定的考虑因素。因此，必须科学进行项目预算管理，以项目目标为指导，根据项目实际情况制定预计算。

　　同时，项目的预估要按照国家相关标准和规定进行，不能出现因低估利润、低估资本而导致项目质量不高的问题。其次，项目采购管理也是项目成本管理的核心部门。采购关系到项目的质量和时间成本。这也是一个高发生率的腐败。因此，房地产项目必须完善采购管理，加强采购产品的验收，监控采购过程，防止不符合国家和行业标准的材料进入项目，造成项目成本的增加。

　　3加强项目成本管理监督

　　加强工程造价管理监督工程造价管理的环节很多，包括资源配置、成本与成本预算、成本控制等，每个阶段都由专业人员进行。由于房地产项目涉及大量人员和物资，必须加强对项目成本管理的监督，防止不良腐败行为的发生。在房地产项目管理过程中，人员素质和技术能力容易偏低，给整个项目造成损失。例如在成本费用预算方面，执行人员对项目所需的材料缺乏了解，对材料的性能和价格没有做深入的分析，这使得成本费用预算缺乏科学性。因此，一方面要加强对项目成本管理人员的监督，对其进行评估，了解其能力，避免因能力薄弱而增加成本。另一方面，加强工程造价管理各环节的工作监督。例如，对已制定的成本和费用预算进行科学分析，对预算进行重新计算和验证，以确保预算满足项目的要求，并能有效地控制项目成本。

　　4加强施工阶段的成本控制

　　根据项目现场的实际情况，进行施工现场布置，协助做好开工准备工作，重点组织项目图纸的联审与合作相同的交底工作和《施工组织设计》的审核，从一开始就由施工单位参与和人员要明确，明确工作目标、任务、施工工艺、质量标准、符合要求，职责范围等。为整个项目建设目标树立良好的开端，项目现场涉及水、电、围栏、道路、场面等对于合并临时控制费用，应加强各部门之间的协调，明确各自的职权范围。严格按照工作程序及时审核批准，确保所有内容的发生费用合理，范围明确，程序符合，成本控制。

　　二是加强对工程价款支付的管理，将工程价款支付作为合同主体其中项目控制的内容和措施应严格按照合同和管理进行程序、审批程序和权限应及时足额缴纳，为了满足项目的进度要求和进度要求，项目管理要求，使开发项目的建设能够很好地规划、逐步协调统一。根据项目计划、目标成本计划、项目进度、施工付款、设计变更、工程签证、索赔等开发项目成本动态控制系统，包括设计变更、项目审批、合同索赔、资金支付计划、进度付款、已发生项目费用、未付项目成本的发生，项目目标成本就等于项目成本的动态管理控制报告系列，从月、季度、年等不同时间(点)分段，动态反映项目建设成本和进度状况，从而了解项目建设内容以一种积极和可控的方式发展。

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　　三、结论

　　项目成本管理是项目管理的重要组成部分，对项目质量有着重要的影响。房地产项目是关系国计民生的重要项目，项目成本管理尤为重要。在房地产项目成本管理中，要加强管理人员的项目成本管理意识，完善项目预算采购管理，加强对项目成本管理的监督，积极促进房地产项目的顺利进行。

　　作者：沈坤阳

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