物业设备设施管理中的风险管理分析

　　摘　要：本文对当前物业管理相关企业进行风险管理的主要原因及当前物业管理经营现状问题进行深入分析,为有效规避当前物业管理相关企业的各种风险管理问题提供对策建议。

　　关键词：物业管理;设备设施管理;风险管理

　　1物业风险管理原因分析

　　1.1市场经济导致风险

　　物业契约性合同是一种新型民事契约。物业经营服务合同约定管理过程就是我国的物业运营和服务管理公司对于我国的物业运营服务管理公司依法约定地订立、执行、变更、解除、转让、终止等各种物业运营行为严格地审查、监督、控制的技术总称，是我国物业经营服务管理企业经营管理机构和物业管理人员充分运用物业科学管理服务方法用以实现物业合同约定管理服务目标的物业活动管理过程[1]。房地产项目开发商在其进行房子产的建设以及销售过程中，监管机构方面是由来自于国家工商行政部门的。只有在房屋物业公司的主体工程建设任务完成后，物业监督管理部门的相应人员才会展开关于房屋物业公司方面的房屋承接员检查，进而提交住房钥匙，完成验收之后即可装修入住。

　　在这当中，高层房屋物业监督管理事务所的身份不仅是土地管理者，同时也是作为高层建筑房子土地所有人的高层房屋物业主，对于关于高层建筑房子土地产权法制度的形成并没有严格地行使受法律规定和监管的义务。业主是大厦楼房的土地产权所有人，其之所以购置房屋，主要目的便是生活与居住，因此其对于房屋的主要愿望便是房屋的舒适性、安全性、配套设施全面。但是对于开发商来讲二者的主要目的并不一样，这样即造成了业主和开发商间的矛盾。一般来讲，开发商会直接选择物业公司来对小区进行管理，[2]物业管理正式成立接管所有住宅小区后，因为物业管理、住宅小区业务之间的目的不一，这样便会进一步造成二者关系的紧张，为后续各种问题的出现埋下隐患。

　　除此之外，小区当中的公共设施、住宅房屋竣工验收等各方面的工作均是物业公司来代理或者由业主自己负责处理和办成的，这样一来，物业公司以最大程度上获取合同为目的，便可能会在质量方面的把控出现问题，进而会使企业丧失其独立性，无法对于业主自身的权利做出任何违背开发商意志的决定。而业主在居住过程中出现的关于排水、消防等各方面问题，物业管理公司的解决速度会很慢，同时还会将此责任推到开发商方面，将其认定是开放商的问题，而开发商之所以会这么做，很可能是因为物业管理公司的物业资源使用不当，而最终需要承担一定经济损失的仍然还是广大买家和购房的业主[3]。

　　1.2政策自然导致风险

　　政策性风险也具体划分成不同的类型，如国家政策性风险、地方政策性风险。国家方面会针对社会、市场的具体状况进行大政方针方面的一些变更，而地方政府则会按照地方实际落实各项政策，但是因为政策的不全面性、地方情况的特殊性等各种问题，会导致最终的执行效果出现一定的问题。当下来看，物业管理服务仍旧是新型的的物业服务产品，可参考的各项经验较少，在整个企业的长期发展中仍然是处于一个具有探索性的阶段，企业中成熟的物业管理模式和服务经验较少，对于不同模式物业管理服务特征提供不同模式物业管理服务经验明显还是存在着很多问题。

　　除此之外，物业管理服务企业作为一个主体性经营企业，因为出现的时间较短且无相应经验可借鉴，所以我国还未完全确立相对完善的物业法律法规制度来加以保护和规范约束我国物业管理者的工作，许多相关条例法律法规也不完全能够充分解决我国物业管理企业经营管理的实际应用需要，这就会导致在我国物业管理工作中的不规范违法行为不断出现，在建筑设备物业管理中一旦出现一些问题时无法快速、有效地及时解决这些问题。

　　政策对于有关物业管理的一些相关收费标准规定等没有完全形成统一的管理认识，导致影响物业管理服务企业的一些风险管理因素存在较多，风险管理较严重。某些政策如一些禁止行为(乱搭建)如果政府不积极推进与支持的话将无法实施。或者为了自己的追求更大利润，某些不法的开发商会因为不顾及其设备在市场上的安全性、可靠度及日后的运行和维护而冒充高价劣质的设备，也许这样就会给开发商和业主造成许多的困扰。

　　1.3环境变化导致风险

　　物业公司在进行正常的经营发展时，自然灾害及无法预测的各种意外灾害，比如雷击、火灾等问题均是无法提前预知的，因此也没有办法提前做好各类预防措施，此种状况下一旦灾害出现，便会导致物业公司的运营出现很大的问题和损失。此种状况下，物业公司需面对很大的损失，所涉金额从几万元到几十万元不等。这属于物业公司需面对的重要经济风险类型，而因为此类灾害无法提前预测，所以损失出现的频率、大小同样是无法提前预知的[4]。

　　2物业设备设施中的风险管理

　　2.1风险类别分析;在对建筑物业管理设备基础设施管理实施风险管理工作的开展过程当中，依据不同风险影响因素我们应该再细分成人、物和环境这样的三个基本方面的不同风险，三者之间相互存在联系，形成一种密不可分的风险关系。

　　(1)人的行为不安全。重点包含违反工作规章制度、违反劳动纪律。比如：不按专业操作技术规程要求进行设备日常检修和安装操作;不按专业管理人员要求私自辞职脱离工作岗位;上班私自离岗或者从事带病离岗工作;因喝醉酒私自上岗;不按管理要求私自设置职业警示牌和标牌;不严格按规定定期参加专业培训;带病上岗工作;私自维修高压电器，在设备关闸后不按管理要求而违规操作，业主在布置新房时私拉乱接行为。

　　(2)物体状态不稳定。此处所指的主要是物业当中各类设备、设施方面的存储与使用问题。比如小区电梯问题，电梯当中的螺栓时常松动，这便是很大的隐患;小区内的水泵因使用时间较长而无法自动供水;消防排水管道的阶段性缺水。

　　(3)高层楼梯内部缺乏安全防护装置等。很多大型的物业管理服务企业为了节约成本，一方面是物业的运行管理人才和职工队伍在技能配备方面都没有办法做到全部为双人制或者是单岗三班制，且同时还存在着部分物业的运行管理人才和职工的年龄过高、技能水平不高等现象;另一方面只要设备正常运行维修设施完善不出现重大故障，很多从事物业管理服务的企业也并非很愿意主动招聘雇用一些专门维保单位的人进行定期检修和维护设备的检修。[4]

　　(4)环境不安全因素。此处的环境不安全，所指的是物业管理相应设备、设施、所处环境当中的各类不安全隐患。举例来讲，电梯配电室当中可能会存有电缆沟长、存有积水等状况;高层电梯机房当中无匹配的通风空调系统;高层电梯底部基坑集中积水坑内的排水管与外部电梯出水口连接形成严重倒坡，积水因此无法完全排出;电梯操作管理规程不健全，与实际使用情况不完全相符;电梯化粪池中的有毒气体含量超标;化粪池有毒气体超标等。

　　2.2设备管理阶段;依据对早期物业管理设备介入设施所需要实施的物业管理检查过程，应该将目前管理物业风险的主要类别可划分成早期物业介入管理阶段、承接物业查验管理阶段以及日常物业管理检查阶段这三个主要部分。

　　(1)早期介入阶段。在物业进行设备的使用选择时对物业设备使用进行严格管理，这将对物业今后的设备管理工作有着一个极其重要的作用。建设工程企业不采取物业管理的相关指导意见或者是早期人员介入实施物业管理设备人员不专业都会直接致使物业设备的在选型改造过程出现很多问题。在一些建设事业单位假如只是为了大大降低运营成本从而去尽量选择一些使用耗能比较高的建筑设备那么在以后的设备使用管理阶段就可能会容易出现各种安全问题;在和市政管理公司的建设合同业务交接上，将部分已经隶属于城市政管理的物业方面，规定为城市物业管理业务范围等，这些都严重加大了物业管理的运营成本。

　　(2)中期承接检查阶段。基于对其他的物业设备等配套设施在运营过程中的安全性和风险管理，中期的安全性检查至关重要，特别是在物业设备项目承接的第一个阶段，物业管理机构以及与其他的业主双方已经达成了合作意见的协商和统一，针对其他的物业设备共同使用的组成部分和公共设备等情况也进行了中期的检查，在与之前的其他物业管理机构以及其他的业主双方都进行了交连续的连续工作，必须根据需求对其所有的设备目前运行状态情况都需要做好了准备工作并及时地进行记录，依据自己做的记录如下来为我们提供了预防这些可能会产生风险的有效数据。

　　(3)后期维护保养阶段。对于物业管理工作的日常运营来讲，后期维护及相应的保养工作同样是不可忽视的内容。所以，物业管理公司必须首先了解物业管理工作的各项内容，在此基础商明确划分出各自的职责，确定出对应的维修成本、养护费用。举例来讲，对于业主阳台物品跌落等状况造成他人财产出现损失的，此类责任需业主直接担负，物业无职责;除此之外，日常工作当中需着重就部分公用设施进行维护管理，这样才能够在提升工作检查水准的基础上，将具体的岗位检查工作任务全部落实后交给每一位员工，实行健全岗位检查责任制。

　　3物业设备设施风险预测方式

　　风险预测实际上就是对风险进行估算、衡量，由风险管理者运用一种科学的技术和方法，对其所需要掌握的风险统计数据、风险信息及其风险的特征和性质等因素进行了系统的分析和研究，进而判断各种风险的频繁发生和强弱，为正确地使用这些风险的处理手段与方法，提供了基础。

　　对风险的预测一般主要从以下两个角度进行：一种就是预测了风险的可能性和概率，通过对数据资料的综合积累和观察，发现了可能造成经济损失的原因和规律。一个简短的案件：一个阶段性的时期一万栋高层住宅中只要几十栋高层房屋中就发生了严重的火灾，那么这个重大风险事故发生的几率大约就会是千分之一。

　　由此我们可以着重针对风险发生的概率高。一种预测方式就是要准确地估计这些风险的强弱，假设这些风险可能会在未来几年内发生，导致公司的直接或间接经济损失。对于轻微或者非常严重的损失而给人们带来了严重的经济损失，这些风险要求我们应该进行重点预防。在对物业设施安装中，要从保证设备正常工作运行的持续长久性以及对设备管理安全可持续性角度入手，做好物业设备运行中状况检查和对故障预测工作。

　　除了日常人工巡检记录外，还要通过借助各种设备自动诊断的技术，不断搜集各种设备的关键参数进行改变，例如对于各种压力管路的管道壁进行测厚、对于大电流母线槽连接点进行测温、对于系统"关注点"进行定位。把这些一切具有防范性的工作都全部纳入了对物业设备运行和装置设施监督管理的一项非常规工作中，并且只要做好数据的准确统计和趋势分析，就已经能够自动掌握各类物业设备和装置设施在其运行过程中所处的状态和变化，从而真正实现由事后的状态维护向预知性维修的发展，由事后的预测向维护转变。

　　4物业设备设施管理中的风险管理

　　4.1识别风险源头;识别风险源是进行风险管理的重要基础，也是最为关键的步骤，在辨别过程中必须针对设备设施的类型、使用状况等情况，由专门的管理人员对设备存在的风险因素进行排查，并准确记录各种风险，列出风险清单。针对清单中的具体内容，组织相关人员通过培训明确风险管理的重要性，充分利用日常检查，及时发现风险源，并通过科学的方式进行准确地识别。举例来讲，某小区内所设游泳池是否配置应急救生器材、急救人员、游泳池水质达标状况。对于上述内容，专门的设备管理部门必须予以风险管理培训，让所有管理人员提升风险管理意识，在进行定期检查的基础上掌握风险排查手段来进行准确地识别风险来源。

　　4.2强化风险决策;提高物业管理公司风险管理意识。

　　因此，在具体实施的过程中，抓好了物业管理公司制度的建设。建立了健全并按照国家规定严格执行的国家有关规范和物业监督管理机构及企业的各项内部控制工作岗位职务责任制，落实到严格执行安全生产操作规程，制订各类风险的应急处置预案。而且在进行物业管理时，企业还需要定期地对于企业中的员工进行一些风险管理认知和意识培训，抓好对于员工的素质教育培训和提高对于全员的风险防范意识。

　　使得风险管理的意识更加深入人心，加强对企业员工的工作指导，防止其忽视客观情况盲目发展项目，对于一些涉及到法律法规而产生的风险也要加强员工的法律风险意识，同时对有可能出现的风险进行提前的紧急处置预案，提高了公司全体员工对于突发事件处置能力和适应风险的能力，并且能够积极应对这些风险，缩小了这些风险受到影响的范围与幅度。在辖区内，开展了对于物业的风险意识进行了宣传和教育，培养了物业利益者和使用者的风险意识，依靠"业主规约"规范了物业利益者和使用者的对于物业利益的使用活动。当我们在发现用户违规而又无法得到有效制止的情况下，要及时报请政府有关主管部门进行检查。

　　4.3转移风险损失;转移风险主要是指物业设备和基础设施行政监督管理机构应当扩大应用范围，其中多划分成保险转移、非保险转移两类内容。针对设备及相关配套设施专业程度强的内容，物业公司应借助科研力量提升科学分配、保养水平。比如一些物业服务企业就把电梯的维修业务外包到了专业的电梯维修企业;有的把消防系统维修和安全检测的维护和安全保障外包到专业消防维护公司。[6]这种通过依据签订合同的形式，把自己本身的能力并且不足以承受所需要的风险转移，就是非保险的转移。除此之外的另一种途径，也就是通过针对风险较高时所发生的设施和设备进行购置保险的途径，恰当地引入了市场化的风险分担机制，例如购置共用设施和设备的保险、财产损失险、公共责任险。

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　　结语

　　随着物业设备和基础设施越来越趋向复杂化、智能化,技术含量越来越高,其管理水平和质量要求也越来越高,已经形成了必然的发展趋势。这既是我国物业服务公司面临的艰巨困难,又是整个物业管理产品行业发展中所面临的机遇和挑战。在我们进行的物业装置和设施的管理当中,维护及其管理工作人员难度越来越大,涵盖了很多影响其风险的因素。进一步增强和提高对于我国物业装置和设施管理的安全性和风险意识,加强对于潜在安全性风险的辨认和防控,有效地把握和消除安全性风险源头,这无疑也是当前我国进入建筑工程物业装置和设施管理领域必须紧迫重视的一个课题。

　　参考文献

　　[1]李春光.物业设备设施管理要点分析[J].建筑工程技术与设计.2018.

　　[2]陈峰.物业设备设施管理的风险与防范[J].世界家苑.2017.

　　[3]张丽瑶，吴宇楠，朱艳芬.物业设备设施管理中的风险管理探究[J].住宅与房地产，2018(8)：163-165;

　　[4]陈祖明，刘成欢，康宇佳.物业设备设施管理中的风险管理探究[J].中国市场，2019(1)：207—212.

　　[5]高世春，吴雨桐，邵雨薇.物业设备设施管理的风险识别与防控[J].辽宁广播电视大学学报，2018(3):125-126.

　　[6]汪勇，王新兰，朱明宇.物业设备设施管理中的风险管理分析[J].行政事业资产与财务，2019(12):118,127.

　　作者：宫　玲

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