本文摘要：营商环境指市场主体在准入、生产经营、退出等过程中涉及的政务环境、市场环境、法治环境、人文环境等有关外部因素和条件的总和，这是一个国家的重要软实力，更是一个区域的核心竞争力。世界银行评价营商环境的 10 项指标中有 5 项指标与不动产登记相关，所以不动产登记
营商环境指市场主体在准入、生产经营、退出等过程中涉及的政务环境、市场环境、法治环境、人文环境等有关外部因素和条件的总和，这是一个国家的重要软实力，更是一个区域的核心竞争力。世界银行评价营商环境的 10 项指标中有 5 项指标与不动产登记相关，所以不动产登记是营商环境的重要组成部分，不动产登记营商环境建设也应该如同整个营商环境建设那样受到高度重视。为此，我们应该充分认清不动产登记营商环境建设对高质量发展的重要性，透彻了解高质量发展要求下不动产登记营商环境建设的成效与不足，积极探索以不动产登记营商环境建设助力高质量发展的对策措施。
一、不动产登记营商环境建设对高质量发展的重要性
打造国际一流的营商环境，是我国进一步扩大对外开放的重要基础和关键一环，也是我国持续实现高质量发展的重要保障。习近平同志提出，“要加快转变政府职能，培育市场化法治化国际化营商环境。”习总书记的要求，为营商环境建设提供了根本遵循。而在整个营商环境建设中，从特定的角度看，不动产登记营商环境建设对高质量发展有着特殊的重要性。不动产登记营商环境建设影响高质量发展所要依仗的营商环境评价成绩。高质量发展离不开好的营商环境，一个国家、一个地区的营商环境评价成绩，对于该国家或地区的高质量发展有着根本性的影响。
无论是哪个国家或地区，只有获得良好的营商环境评价成绩，才能在招商引资中取得好成效，也才能支撑国家或地区的高质量发展。而不动产登记营商环境建设作为整个营商环境建设的重要内容，能在很大程度上直接和间接地影响营商环境评价的成绩，所以其对高质量发展的重要性体现得十分明显。众所周知，世界银行是对全球经济体的营商环境进行评价的权威机构。从 2003 年起，世界银行对全球 190 个经济体的营商环境进行横向比较，并先后发布了 17 期《营商环境报告》，对引导全球投资者预期、促进资本流动起到了“风向标”作用。穆迪、标普、世界经济论坛等国际机构都高度重视世界银行评估得出的结论。
在世界银行设计的开办企业、申请建筑许可、获得电力供应、财产登记、获得信贷、投资者保护、缴纳税款、跨境贸易、合同执行、办理破产等 10 项评价指标中，不动产登记会直接和间接地影响到 5 项指标分数的评定。一方面，不动产登记作为财产登记的核心组成部分，它会直接影响财产登记指标分值的评定。另一方面，由于不动产登记是开办企业、申请建筑许可、获得信贷、缴纳税款等工作的前提条件和基本依据，所以它也会间接影响这 4 项指标的分值。从世界银行 2018 年、2019年、2020 年的营商环境评价报告看，我国的评价得分在全球的位次分别是第 78、46、31 位。得分位次提升这么快，很重要的原因是受不动产登记直接影响的财产登记指标的得分提升特别明显，受不动产登记间接影响的开办企业、申请建筑许可、获得信贷指标的得分提升也较快。
由此可见，按照世界银行的评价指标，不动产登记工作的好坏，不动产登记营商环境建设的好坏，对于营商环境评价成绩有着举足轻重的影响。不动产登记营商环境建设决定高质量发展所要重视的实体经济运行效率。高质量发展必须努力提高实体经济运行效率，而只有先保证实体经济运行主体的行为效率，才能真正提高实体经济运行效率。在我国实体经济运行中，企业、金融机构、政府管理部门这三类主体在经济运行中高效率发挥作用时，在不少环节上都需要高水平的不动产登记营商环境建设提供保障。对企业来说，不动产登记贯穿于企业开办、运营、重组的全过程，所以不动产登记工作的好坏，不动产登记营商环境建设的好坏，能在很大程度上决定企业的运行效率。从企业开办来看，开办建设期间需要办理各种房屋用地登记手续，完成房屋建设并取得不动产登记证后方算完成了开办工作。从企业运营来看，为了解决运营资金不足问题，不少企业需要通过办理厂房、办公用房的抵押权登记，以不动产质押的方式向金融机构融资。
从企业重组来看，企业进行拆分或合并式重组时，必须办理相应的不动产拆分、整合、转移手续，需要不动产登记在产权确认、资产划转中发挥支撑保障作用。离开了高水平的不动产登记营商环境建设，企业运行的各个环节都难有高效率。对金融机构来说，在为企业提供质押融资服务时，不动产登记服务部门如果开展银行贷款抵押登记“直通车”业务改革，将不动产登记窗口向银行网点延伸，就能实现贷款办理时限的大幅缩减，提高金融机构的贷款效率。对政府部门来说，如果不动产登记中的土地、房屋、海域、林权、土地承包经营权等不动产物权的数据不全面、不准确，并且不能形成完整、统一的数据统计体系，各个部门就难以对登记数据进行高效利用。不动产登记营商环境建设构成高质量发展所要关注的宏观基础之一。
不动产登记营商环境建设对国家治理体系和治理能力现代化起基础支撑作用，是我国市场经济基础性制度建设的重要组成部分，对于保护合法财产权、保障不动产交易安全、健全社会诚信体系、健全自然资源资产管理体制、夯实市场经济基础等，都具有重要的现实意义。在高质量发展中，不动产登记营商环境建设可以为不动产物权以及与其相关的其他财产权提供基础信息平台，为整个营商环境建设打下产权基础。不动产登记营商环境建设引导下的不动产登记工作开展情况，一定程度上代表了一个地区的政务服务能力和营商环境建设水平。
二、高质量发展要求下不动产登记营商环境建设的成效与不足
近年来，得益于《物权法》的颁布实施以及不动产统一登记制度的建立，不动产登记工作实现了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”，为深化不动产登记营商环境建设创造了有利条件。
随后，作为不动产登记主管部门，自然资源部深入落实《优化营商环境条例》《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》要求，围绕“减环节、减材料、减时限”目标，组织全国各地开展了如火如荼的不动产登记营商环境改革工作。通过推动不动产登记信息与民政、公安等部门的信息共享，实现不动产交易、税收、登记窗口的全面集成，落实房产交易登记过程中的材料精简、程序合并措施，推行“最多跑一次”“一窗受理、集成服务”“互联网 + 不动产登记”“一件事”改革等特色服务模式，极大提升了企业在办理不动产交易登记过程中的获得感和便捷度。据世界银行评估发布，直接反映我国不动产登记营商环境的“登记财产”指标在全球 190 个经济体中位列第 27 位，表现较为亮眼。然而，不动产登记营商环境建设中仍然存在着一些较为明显的不足，需要全面正视、积极分析和系统改进。
改革成效不够均衡。尽管自然资源部从国家层面出发，通过发布文件、加强督导、出台标准等方式，推动全国各地不动产登记营商环境改革不断走向深入，但是在实际改革推进过程中，仍然存在区域之间、城乡之间发展不均衡问题。如，在江苏、浙江、上海等地不动产登记工作持续提速增效、智慧办理改革措施亮招频出的同时，少数偏远地区仍然存在不动产登记耗时长、办证难等问题。在同一片行政区域内，仍然存在省城与其他城市之间、主城区与下辖区县之间不动产登记服务标准、时效、材料不尽一致等问题，不动产登记营商环境呈现出一定的地区差别、城乡差异。
综合集成不够深入。不动产登记营商环境的持续优化，涉及房产交易、税收、登记全过程，唯有打通整个业务和服务链条，进行信息、流程、人员、管理等要素的全面整合和综合集成，才能进一步实现“减材料、减环节、减时限”的改革目标。目前，尽管各地不同程度地推行信息、流程、人员的整合工作，但是，仍然存在部门信息共享不及时、不深入、不全面的情况;尽管在整个大环节上实现了整合归并，但是在不同业务办理的“微环节”上，仍存在归并压缩的空间;全国各地大多采用房产、税务、登记人员共同入驻一个大厅的方式提供服务，但在管理模式、服务标准、操作规范等方面，仍存在整合度不够、尺度不一致等问题。
精准服务不够过硬。不动产登记营商环境问题，从表层看，是材料、环节、时限精简的“数字”问题，但从根本上看，是企业在办理不动产登记上下游事项过程中的获得感和满意度问题。目前，尽管全国各地不动产登记机构立足企业服务事项，不断精简材料流程，提升工作效率，开设快速通道，落实了一系列惠企利企措施，但是，在聚焦企业从设立、运营、融资到注销的全生命周期，提供更系统、更精准的服务方面，成效还不够显著;在解决企业办证过程中的历史遗留问题，体现更大担当和作为方面，仍存在较大的拓展空间。
三、以不动产登记营商环境建设助力高质量发展的对策措施
为有效地以不动产登记营商环境建设助力高质量发展，应该采取多维度的对策措施。进一步强化目标引领、责任传导和顶层设计，推动不动产登记营商环境建设长效化。要站在全面深化改革、构建现代化经济体系、建设服务型政府、实现第二个百年奋斗目标的高度，深刻认识不动产登记营商环境建设的重要意义。特别是在当前 RCEP(区域全面经济伙伴关系协定)正式生效、我国正在积极加入 CPTPP(全面与进步跨太平洋伙伴关系协定)和 DEPA(数字经济伙伴关系协定)的新局面下，认真学习领会国务院《关于开展营商环境创新试点工作的意见》，从更大力度保障市场主体发展活力、更高水平推动数字化转型的高度，树立更强烈、更清晰的目标引领，推动不动产登记营商环境建设再上新台阶。要强化不动产登记营商环境建设的网格式责任传导。
纵向上，将不动产登记营商环境纳入各级政府营商环境建设的重要内容，形成贯通国家、省、市、区县等各个层面的一体化考核指标;横向上，进一步发挥各级政府的牵头抓总作用，立足不动产登记营商环境涉及的房产、自然资源管理、公安、民政、税务等各部门职能，将有关责任分解到各个条口、压实到各个环节，以纵横协同、纲举目张的责任落实体系，体现叠加效果和倍增效应。进一步强化统一指导、标准规范、典型推广、考评考核，推动全国不动产登记营商环境建设均衡化。作为国家不动产登记工作行政主管部门，自然资源部已通过加强统一指导、发布标准规范、推广先进典型、严格考评考核等措施，在推动全国各地不动产登记营商环境建设均衡化、一体化方面，发挥了坚强的组织领导作用，后续应进一步强化相关工作。
一是进一步强化统一指导。通过组建专家团队，赴各地区调研指导，助力各地区解决不动产登记营商环境改革过程中的各类政策、法规、业务、管理问题等，为不动产登记营商环境改革的统一推进扫清障碍。二是进一步强化建章立制。在不动产登记暂行条例和实施细则基础上，针对企业最常办理的不动产登记事项，进一步健全工作流程和操作办法，提供有关法律问题的处置路径，为各地区各类涉企不动产登记事项的处理提供制度供给、政策支撑。
三是立足不动产登记营商环境建设各类改革思路和创新方向，总结基层实践和经验做法，开展国家、省、市等各个层面的总结研讨、经验交流等活动，探索开展一帮一结对、共促改革活动，形成以点带面的积极效果。四是强化不动产登记营商环境改革成效的综合考评、数字考核工作。国家层面应将不动产登记营商环境改革成效纳入对各级政府的评价体系，各地区都应制定面向各个职能部门的考核标准，推动考核结果的系统运用、刚性兑现。进一步强化流程、信息、人员、管理集成，推动不动产登记营商环境建设系统化。应着眼房产交易与不动产登记“一件事”的全要素、全过程、全领域，进一步强化流程、信息、人员、管理的系统集成。
一是进一步强化流程集成。坚决落实国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知以及“办好一件事”要求，对照自然资源部发布的标准化企业办事流程图，立足各类不动产登记从开始办理到领取证书全流程，从根本上解决在个别登记事项上仍然存在的流程环节多、反复提交材料等问题。
二是进一步强化信息集成。在全国各地基本实现房产、税务、自然资源、公安、民政等部门数据共享集成基础上，针对不动产登记营商环境改革过程中各类业务归集、并联办理需要，推动各部门进一步开放、共享更多专项数据，强化数据分析、定制、加工等，实现企业递交一份证明材料，适用于多种办事场景，真正以“数据跑腿”代替“企业跑路”。
三是进一步强化人员和管理集成。对共同入驻不动产登记服务大厅，为社会公众提供不动产登记上下游服务的房产、税务、不动产登记、公证、水电气、金融机构等部门的工作队伍进行集中整合、统一管理，推行统一的政策要求、业务标准、服务规范、作风要求，确保各个不动产登记大厅之间、不动产登记大厅各个窗口之间的业务和管理高度统一。进一步强化惠企思维、精准服务，推动不动产登记营商环境建设精细化。要从促进不动产登记营商环境改革成效充分落地，使之真正转化为企业获得感和满意度的高度，深刻认识惠企思维、精准服务的重要性。
一是立足企业设立、运营、发展、整合、注销等全生命周期，对各个节点需要办理的不动产登记事项进行系统梳理、精准聚焦，特别是对工业仓储、企业办公用房转移、企业抵押融资等关系企业运营命脉的关键登记事项，进一步精简工作流程、缩短办事时限，进一步深化抵押权登记智慧办理、当场办结、“交房即发证、交地即发证”等惠企措施。
二是针对金融机构、房地产开发公司、大型企业、小微企业等不同业务类型、不同产业规模、不同发展阶段的经济主体，对于不动产登记服务的不同需要，分别梳理研究、灵活定制不同的服务方案，结合学党史办实事等活动，开展企业集中座谈交流、上门提供不动产登记政策指导、业务服务等行动，达到“一类一规、一企一策”的精准服务目标。三是将涉及企业的不动产登记历史遗留问题处置作为一项经济工作和政治任务，由各级政府主导，在法律法规框架下，推动住建、财政、规划、登记等条线协同作为，共同帮助企业协调解决因各类资料缺失、上游手续不全等导致的无法办证问题，出台有关手续的替代方案和相关资料的容缺受理机制，切实帮助企业纾忧解困、健康运营，推动经济社会走上更高质量发展的快车道。
作者：蒋玉萍
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